12号晚上跟徐远聊完，直播间炸了，尤其是我们讨论“产业政策”的时候，评论区吵得不可开交。 

挺好，思想的交锋嘛，就是要这样才过瘾。 

13号晚上，请来的是冯仑，冯总。冯总，大家都熟悉，万通六君子，中国最会讲段子的房地产商，也是文笔最好的企业家之一。 

我最近重读他的“商业三部曲”——《野蛮生长》、《理想丰满》、《岁月凶猛》，感觉很有意思三本书连起来，像在看一部中国民营企业的三十年变迁史。从《野蛮生长》里那个有点怒目圆睁、带着江湖义气拷问“原罪”的拓荒者，到《岁月凶猛》里那个开始敬畏天命的思考者。 

岁月凶猛，这词儿用得真好。它讲的是什么呢？我猜，是一种知道“人很难胜天”后的平和。 

所以，那天晚上我特别期待，能和这位“中国商业的活化石”聊一聊，该怎么应对变化—— 

最近两年对“路径依赖”这几个词感受很深，尤其在一个“地质板块结构变动”的时期，那些过往的成功经验、耳熟能详的商业词汇，像水一样渗透进我们的大脑，塑造了我们的认知框架。但当潮水的方向改变，这些曾经的“甘泉”会不会变成阻碍我们看清现实的“积水”？ 

所以，这场对话，与其说是探讨财富流向，不如说是一次彻底的认知“清淤”。它告诉我们，在这个百年未有之大变局下，看清那些“不变”的东西，比追逐“变化”的风口更为重要；而挤掉脑子里的“二手信息”，是我们做出正确决策的第一步。

01

“超级个体”与“新要素”崛起：

财富创造的逻辑变了

对话从一个最根本的问题开始：今天，财富从哪里来？冯总的答案直指核心——生产要素本身发生了革命性的变化。

香帅： 冯总，您亲历了中国商业从“野蛮生长”到“岁月凶猛”的完整周期。站在今天这个时点，您认为财富创造的路径，发生了哪些根本性的变化？ 

冯仑： 最大的不同，在于生产要素的迭代。改革开放的前三四十年，我们是靠“要素市场化”创造财富增量。土地、人力、资本，这些原本固化的东西被激活、被允许流动，房地产、制造业因此蓬勃发展。那是一个把“不动产”变成“可动产”的过程。 

但今天，逻辑完全变了。传统的要素都在那里，但有三个新的、决定性的要素强势入场了： 

1.  科学技术：尤其是硬技术和黑科技。过去的技术进步，很多文明是“平行进化”的，你造你的车，我造我的车，互不知晓。现在不行了，互联网让所有创新都必须站在全球已有知识的肩膀上做“增量”。你做AI，必须搜遍全球再往前走一步。这就带来了加速度的进步，而驱动这一切的就是科技。 

2.  数字资产与新流动方式：数据、区块链、人工智能，这些是全新的生产资料。它们不仅创造了新的财富形态（比如一个罕见病患者的医疗数据可以卖出数百万美元），更重构了资产的流动方式。 

3.  超级个体：这是最重要的变化。过去，人是依附于资本和土地的，可替代性强。但现在，一个能熟练运用各种线上工具、APP、AI助手的“全能型人才”，其创造力被极大地放大了。今天的小公司，不再是“人少、钱少、能力小”，而是“人少、钱多、能力大”。一个“一人独角兽”公司，背后可能指挥着几百个AI智能体在工作。 

这三个新要素的组合，正在极大地提高人类创造财富的效率。未来的财富之源，必然从这里涌现。

02

从“江湖社团”到“律师事务所”：

未来组织的形态革命

新要素必然催生新组织。金字塔式的科层制正在瓦解，一种更开放、更灵活、更高效的组织形态正在成为主流。 

香帅：“超级个体”的崛起，对传统的公司组织架构带来了什么样的冲击？未来的组织会是什么样的？ 

冯仑：这正是我最近一直在实践和思考的。组织形态经历了几个阶段：公司法之前的“江湖、家族、社团”；工业时代的“金字塔、科层制”；互联网时代的“半开放平台”。而现在，人工智能时代，组织正在向“律师事务所”的模式进化。 

你想想律师事务所的特点：

● 平台化，合伙人制：它是一个平台，聚集了无数个作为“超级个体”的律师合伙人。他们不打卡，不同时上班，但能力极强。 

● 按项目快速组合：一个复杂的离婚案，可能需要婚姻律师、公司法律师、证券律师快速组成一个项目组。案子结束，团队解散，极度灵活。

● 分钱机制透明、快速：这是核心。律所的机制能清晰地界定平台、牵头合伙人、协作者如何分配收益。而且分得很快，“挣了钱马上分，激励才有效”。你想想，打劫的土匪都知道抢完马上分赃，如果大哥说三个月后再分，人心就散了。公司也是一个道理。

我们现在就在把公司改造成这样。我作为董事长，负责“想得美、说得好”，提出战略和愿景。而CEO和合伙人们，负责“干得欢、挣得多”。我们建立一套机制，让合适的超级个体能围绕项目快速组合，并且通过智能合约把分钱规则定好。这样一来，组织效率会极大提升。

03

“脑子里的水该挤挤了”：

戳破房地产的“二手迷思”

聊到这里，我忍不住把话题拉回到冯总最熟悉的领域。因为这两年，房地产这个词，牵动了太多人的神经。

香帅：冯总，您刚才说的组织转型，其实也对应着您业务的转型。我记得您2017年那本《岁月凶猛》里面说，房地产本质上是服务业。这两年会看这句话，像是预言。 

冯仑：其实，聊房地产之前，我们得先做一件事：把脑子里的水挤一挤。 

你看，我们今天嘴里说的这些房地产词汇，什么“文旅地产”、“健康地产”，全是记者们编出来的，全世界的成熟市场里根本没有。很多老板脑子进了这个水，就真跑去做什么文旅小镇、康养小镇，结果呢？都亏得一塌糊涂。 

冯仑：房地产不是一个单一的东西，它像人一样，有生命周期。 

● 少年时期（人均GDP 1万美元以下）：主要搞住宅开发。竞争的是成本、规模、速度。这是制造业逻辑。 

● 青壮年时期（人均GDP 1-5万美元）：核心是空间运营和资产管理。这时候房地产是服务业。你的价值不再是“卖房子”，而是围绕“空间”提供服务。比如，SKP一万平米的交易额是普通购物中心的24倍，因为它懂的不是盖商场，而是“卖货”。地产商要做的，是把空间运营好，然后租给最会卖货的人。 

● 中老年时期（人均GDP 5万美元以上）：房地产会逐渐进入金融业的范畴。好的运营资产可以被证券化（REITs），变成金融产品。 

所以，不要再说“轻资产”容易，“重资产”难。协和医院的主任医师是“轻资产”吧？但他能离开协和医院这个“重资产”平台吗？离开了，他就是江湖郎中。真正的能力，是把重资产运营好，并在此基础上输出管理和服务。今天的房地产，考校的正是这种精细化的运营能力。 

啥叫精细化的运营能力呢？我跟你举个例。一般商场，一万平方米能创造一个亿的GMV，很不错，你知道北京SKP营收多少吗？ 

香帅：240亿左右，中国营业额最高的商场之一。 

冯仑：对极了！你1万平米能创造1个亿的GMV，SKP能创造24个亿，差了24倍。为什么？我跟他们老板熟——人家懂卖货，有几百个买手和视觉专家。地产商懂吗？不懂。那你该干什么？你就把房子建好，把物业、空调、安保这些服务做好，然后租给最会卖货的SKP，你挣空间的钱，他挣卖货的钱。 

还有——

说到地产，冯总兴奋了。 

冯仑：什么地产性价比最高？香帅，我跟你说个我们圈子里流传的玩笑话，你一下子就懂了。就“收租金”这件事，我们内部总结了一套“鄙视链”，特别简单，就一句话：

“站着不如坐着，坐着不如躺着，活人不如死人。” 

香帅：哈哈哈！您这话太有冲击力了。这……怎么解释？

冯仑：你想啊。在一个购物中心里，大部分顾客是“站着”走路、闲逛的，对不对？对于商场这个空间来说，他们除了贡献点人气，坪效是很低的，你从他身上收不到钱。那怎么提高坪效？你得想办法让他“坐下来”。开个咖啡馆，开个餐厅，他一坐下开始消费，你就开始有租金收入了。所以，“站着不如坐着”。 

香帅：是，本质是延长用户的停留时间和提高客单价。 

冯仑：对！那还有没有坪效更高的？有，让他“躺下”。你在商场楼上开个美容院、按摩店，客人一躺就是一两个小时，花的钱比喝咖啡多多了。要是旁边有个医院，病人一“躺”就是好几天，那这个空间的价值就更高了。所以，“坐着不如躺着”。 

香帅：这个逻辑链很清晰，最后那句“活人不如死人”是？ 

冯仑：这才是精髓。你想想，八宝山的告别厅，租用一小时多少钱？两万。那算不算最高效的“躺着”的空间服务？但这还不是天花板，回报率最高的空间，是太平间的冰柜。你想，它按立方米收费，一个格子一天5000块，而且几乎不需要你提供任何额外的服务。现在你再回头品品那句话，从空间坪效和投资回报率的角度看，是不是“活人不如死人”？

香帅：这个例子有点让人头皮发麻——但确实一瞬间就把房地产“空间运营”的商业本质给点透了。真正要运营的，是空间里的“场景”和人的“行为”。 

冯仑：就是这个道理，例子糙，理不糙。它就是逼着你把脑子里那些关于“盖楼”、“卖房”的水挤出去。当你不再盯着钢筋水泥，而是开始研究人的各种行为需求时，你才能看到这个行业下半场真正的机会在哪里。 

所以，未来的房地产，你要研究的是用户行为的变化。00后不爱结婚生子了，那住宅就得做小户型；大家20岁就开始养生了，那空间里就得有健身房，空气、水、光的要求就得高。这才是未来的增长点。脑子里还天天想着“轻资产、重资产”这些词，那都是水，得挤。 

香帅：嗯，路径依赖，其实就是最大的水。那现在还有哪些词，您觉得有水，得挤？ 

冯仑：太多了。都是水。比如说，银发经济是最大风口，纯水！我就问你一个事，全世界有哪个做养老的公司，做成了世界500强？一个都没有。为什么？中国的养老，70%是家庭养老，20%是社区养老，真正能商业化的高端养老，连10%都不到。这是一个小众市场。 

而且，老年用品有个最大的问题，我一个朋友起了个词，叫“狗食”。

香帅：狗食？ 

冯仑：狗吃什么，是狗决定的吗？不是，是主人决定的。老年人用什么，很多时候也不是自己决定的，是子女决定的。子女愿不愿意给你买一千块的智能拐杖？这跟孝不孝顺、心情好不好、收入高不高都有关系。这个决策链条太长，太不确定了。 

所以，你别信什么“银发经济”是下一个万亿赛道，那都是脑子进水。真正的大机会，像AI，哪个行业都得用，那才是十万亿的市场。

04

惯看秋月春风：

研究“不变”比研究“变”更重要

在对话的结尾，冯总提出了一个发人深省的观点。在一个看似瞬息万变的时代，那些深层次的、不变的结构性因素，或许才是决定我们命运的主流。 

香帅：您接触了几代企业家，从92派到85后、90后。您觉得代际之间的价值观差异，会给商业带来颠覆性的改变吗？ 

冯仑：我部分同意有变化。年轻一代的消费形态、使用的工具、对世界的看法确实变了。但我也要提醒，不变的东西，可能是主流。 

为什么这么说？因为我们国家除了商业周期，还有一个更强大的行政周期和制度周期。当下的环境，让很多“不变”的东西在增加。比如，我们民族心理深处的东西，像人情面子、对权威的态度，变了吗？变化不大。当考公上岸成为越来越多年轻人的选择时，他们会变得更谨慎，会活成上一代的拷贝。 

我是“惯看秋月春风”，看多了就发现，很多我们年轻时憧憬的巨大变化，几十年后回头看，大部分人都活成了自己曾经不喜欢的样子。

所以，未来十年研究中国经济，一定要高度注意那些不变的、结构性的力量。只看“变”，可能会被潮流迷惑。看懂了“不变”，你才能找到真正的根基和航向。 

又聊了120分钟，尤其是说到“挤水”的时候，直播间热闹到顶点，笑的，赞的，感慨的，被刺痛的，简直炸了锅。

是啊，我们生活在一个信息过载、新词泛滥的时代。每天都有无数“正确”的观点，“风口”上的概念，像潮水一样涌进我们的大脑。路径依赖、陈旧的坐标系、被媒体塑造的共识…… 一切“巨大变化”的背后，一切“新名词，新概念”的背后，仍是那些亘古不变的东西—— 比如人性，比如商业的本质。

在这个充满不确定的时代，也许我们最需要的，不是去追逐下一个风口，而是静下心来，挤一挤脑子里的水，做一个“一手人”，用自己的眼睛去观察，用自己的脚去丈量，用第一手的体感去思考 ——

然后，轻装上阵，重新出发。