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这三招让干实业不再输给炒房

社会各界对于中国房产有什么不同的观点呢?
 
近日,李嘉诚抛售大陆资产的消息引发了舆论的关注, 10月26日晚, 李嘉诚旗下长江实业地产宣布,以200亿元人民币卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体。这次交易将给长实地产带来54.3亿元人民币的收益。李嘉诚抛售内地资产到底是出于什么动机?
在这种话题过程中间,其实有两拨人,一拨我们可以把他称为看空派,然后另外一拨叫做看多派,看空派大体上就是会说房价是一个泡沫,然后政府应该强力地出手,把房价控制下来。还有一拨人通过经济基本面分析的,就会认为房价你不能够一概而论,在不同的地区、不同的学区、不同的时间点上,或者说不同的城市里面的房子价格是完全不一样的,有些地方当然是已经房价过高,当然有的地方可能房价还有上涨的空间。所以这一段时间我也一直在看各方,不管是看多的,还是看空的很多研报和很多观点,然后就发现其实这两种观点是在两个纬度里面说话,说的其实不是同一种语言(后段前移)观点都非常一致,但是呢,会被贴上标签。
 
很多看空派的观点是认为高房价会对整个社会造成损害。
 
第一个,叫挤出效应,什么叫挤出效应呢?因为房价上来以后租金也上涨。那么作为这种很多创新型企业,他们的成本就太高,负担不起,然后年轻人也负担不起,然后这些创新型的小企业吸纳这种就业人口,能力很强的小企业可能就会被挤出这种大城市,挤出市场,长期来看,可能整个社会的收入会下降,这是第一点,叫挤出效应。
 
第二点效应,就是对年轻人的伤害, 本来年轻人是特别无畏、无惧,去敢于探索的时候,当你有房贷的压力,你不敢轻易地辞职,你不敢轻易地去探索未知的世界,扼杀年轻人创造力,你就扼杀了社会的流动性,年轻人也不敢流动,对不对?所以从长远来讲,会扼杀年轻人的创新性和流动性,这是第二点。
 
第三点,就是会伤害企业家精神,因为什么?你们大家都看到,最近看这种A股的这个,A股上市公司的年报,大家都知道,就出现了很多说几家上市公司的年报出来,发现几家上市公司的年报还不如一套房子值钱,就会出现这种倒挂现象,然后大家会感到做实业有什么劲啊,那么这样子呢,就会把整个社会的投机的氛围给搅动起来,伤害我们经过了十几年刚刚开始萌芽的企业家精神。
 
所以看空派,我觉得它是从一个国家发展的长远,社会的稳定和谐发展,这么一个观点来看。
 
对于高房价的负面影响,着眼于现状的看多派又是怎么看的呢?
 
今年8月中旬至9月30日,A股共有76家上市公司组团去干了件大事,这就是卖房。今年9月21日,南京普天通信股份有限公司以公开挂牌方式转让北京市西城区两套学区房,预计产生净利润1200万元。最终,该公司顺利走出连年亏损面临退市的困境。
 
看多派,他是说我们现在不谈未来应该怎么样,我们看看现实是怎么样。
 
如果我们相信历史是现实的一个很好的借鉴的话,我们看看其他国家的情况,看看历史上的整个情况是什么样子呢?然后做了一个研究,有几个发现:
 
第一个,在房地产的这个价格上面,房产的价格上面有一个大周期和小周期之分。(参见《中国房价,你别无选择》)在大周期和小周期里面呢,房地产价格的决定因素是不一样的。
 
第二个,从历史经验看,这种城市的房价不能够完全用本市居民的收入来看,要用什么来看呢?第一个,是这个国家的整体的财富;第二个因素,就是一线城市的有效土地供应。
 
控制房价的三招究竟是什么?
 
关于中国房地产价格的讨论很多时候实际上是在两个维度中展开。一个维度是基于“好坏”来评判;另一个维度则不谈“对、错”,只作事实判断,分析未来中短期内房价的走势。两种观点,很难说谁更“好”,或者谁更“对”。但是不管谁对谁错,你都需要面对。
 
我们从国家的整体的财富因素来看中国的房价,从GDP的总量来看已经占了全球的八分之,然后已经是全球毫无疑义的第二大经济体,也就是说从整体的财富来看,中国的这个财富累积已经是很大的。
 
最后看一条,土地有效供给。像一线城市里面,土地的有效供给是非常非常重要的,你土地的供给越多,房地产的价格就会下来。什么叫有效供给?不仅仅是说我批一块地,有效供给是什么?跟容积率有关,你比如说上海、北京这种寸土村金的地方,你就不应该都全部建一个平房,对不对?因为你的容积率就变得很低。
 
这个在研究里面是可以看到的,中国可能有一些历史原因,原来我们都是以单位占据着这种土地,所以整个城市,再加上原来的城市规划起步也比较晚,所以对城市的土地的有效利用,整个上面都做得不是特别好。你们可以看,城市土地有效供给是很少的,而且我们还一直控制这个,为了保住18亿亩的这么一个耕地的红线,所以我们一直还控制住宅用地,第一个量少,第二个再加上整个城市规划上面不是很完美,就是利用率很低。
 
所以有一个巨大的财富累积,加上一个很低的土地有效的供给,就导致了中国的一线城市房价是非常高,但是具体你要说到底哪个点上才是真正的一个房价的合理价格,其实没有人能说。
 
那么再说一点经济学的基本原理,现在的限购能不能够起到抑制房价的作用呢?从长远来看,我觉得是挺难的,其实这里面还有一个更加深刻的宏观背景,全球的宏观背景,其实如果看全球的房地产,大家也可以发现,近几年,全球的房地产也是处于一个泡沫期,也是处于一个历史的高位。这个里面有一个很强的历史背景,整个全球处于一个,我们度过了70年,这是在人类现代发展史上从来没有发生过的现象,70年没有大的战争,都是一点局部战争。那么没有战争意味着什么?所有基础设施都保持得很好。
 
然后我们没有破坏,没有破坏就导致了我们的资本存量越来越高。做过一个计算,把我们的整个经济增速考虑进去,把一些资本的折旧全部考虑进去,我们每年的资本的存量在前面几十年,可能每年能够达到5%到10%,经过几十年的资本累积以后,到了现在,资本存量已经到达了一个天量的数字。
 
资本存量高是什么意思,基本的经济学常识告诉我们,资本的这个量越大,它的边际的回报率就越低,我们的边际效用一样。你吃一个包子的时候,你饿的时候你觉得很爽,让你吃两个,你的边际效用,你就开始感觉到不是很爽,吃三个,这边际效益就下降到零,反而可能会产生负效应,这个比喻虽然不是那么贴切,但是其实还是有很多相像的地方,我们现在资本存量这么大的情况下,就是资本的边际回报率变得很低,也就是我们的利息变得非常得低,所以资本,钱太多,钱变得不值钱,然后基本的这个边际回报率下降,这就是我们现在面临的这么一个时代,全球的宏观背景,也就是说由于巨大的资本存量和极低的边际资本回报率,所以导致我们面临一个是资本的定价会变得很高,另一个是波动性会变大。
 
所以高估值、高波动的这么一个时代大概会要跟我们同行很久的时间,这也就是为什么全球包括中国的房地产都处在这么一个历史高位的原因,就是说这些不是对或者不对,但这是一个历史的现实。
 
回到我们最开始讲的话题,现实是一回事,但是作为一个国家长治久安,一个长远的发展,就是过高的房价会对整个社会未来的增长,对整个人群的流动性,对整个国家健康的成长是不太利的,所以我们还是应该在一些,在政府有条件的情况底下,是应该再做一些基本的供给,做一些基本的这么一些控制的。
 
我们政府应该采取一定的手段,比如说在这种,尤其我觉得在金融产品的使用上,一定要很小心,比如一定要控制在,现在在这个市场上,用这种,用各式各样的名目来隐性地加高杠杆,杠杆没关系,如果你是一个显性的杠杆的话,大家风险自担,但是隐性的杠杆加上去,可能大家没有意识到这种风险,但是风险实际上是累积了,因为杠杆以后,你会变得,使得整个金融体系会变得非常得脆弱,这是第一个。
 
一定要把金融投机的这种使用金融工具来对房地产价格进行投机的行为,监管上是要注意的,这是第一点。
 
第二点,我觉得最最有用的还是要提高土地的有效供给,最近我看到一些比较可喜的变化,像上海很多地方就在纷纷推出,在未来要增大土地的供应,是要增大,而不是要减少土地的供应,另外要把土地的有效供应要给提上去。
 
另外一点,也可以参照一些国外的发达国家的这么一些经验,要沿着这个城市,把城市的轨道,城市周边的轨道交通发展起来,这个我觉得可能是更加市场化和有效的、长期的控制房价的这么一个手段。
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