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房地产近期的风险拐点

上周的房地产板块，终于扬眉吐气了，板块整体上行4.36%，居各板块之首，年内罕见。

图. 上周的A股板块走势

多只年内萎靡不振的房地产个股，终于硬气了一周。

其中，年初11月17日，股价打骨折的世茂集团、金地集团、新城控股、万科A、华夏幸福，纷纷迎来股价的暂时性高点，新城控股大涨13.2%，华夏幸福大涨8.0%，金地集团上涨4.6%，万科A上涨4.3%。

几个信号明显的“吹风”，终于吹到了房地产行业内部。

一个是50家开发商名单。11月20日，一则彭博社报道消息显示，监管机构正在起草一份有资格获得一系列融资支持的50家开发商名单。虽然这个消息还没有落地，还不知道更多细节，但目前网易、财新、凤凰网等多家媒体已经对消息进行了确认，随后多家房企的高管也确认监管机构的起草动作，央行仍然在评估过程中。

关于这个名单的猜测很多，一个重要的信息是部分民营开发商会被纳入融资支持，部分规模较大的出险房企，也会被纳入其中。万科、金地、绿地、碧桂园、滨江集团、新城控股等等可能被纳入的企业，消息尚未证实，股价已经骚动。

支柱型行业在面临流动性困境的时候，尽管有过1929大萧条、2008次贷危机、2012欧债危机的多次经验，应该怎么去救助，仍然是一个没有共识、监管层挠头抓腮的问题。

不救，流动性问题、经济增长造血问题突出。

救助，大而不能倒问题、羊毛出在猪身上牛买单问题，可能损失公众利益。

从目前流传出来的救助思路上，本轮基本的思想，可能更贴近金融系统出险，检验出来的一些实践准则。一企一策，系统重要性企业可能优先。超预期的利好有较好土地储备，能力较强的优质民营房企。

虽然50企名单仍然在商议过程中，没有那么快出来。另一则“三个不低于”政策，已经交到了市场的手里面。这个政策比较超预期的点，也是这个政策涉及的，监管层对于民营房地产企业的关注。

11月21日，据媒体报道，11月17日中国人民银行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，讨论了多项房地产融资政策。会议提出了“三个不低于”政策定调：

各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；

对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；

对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

实质上，这三个不低于，是三个有明显量化指标要求的具体贷款操作指引。政策层的倾斜，还是蛮积极的，已经明确转向了。

2020年8月，央行、银保监会下发了“三道红线”的政策指引，对剔除预收款项后资产负债率超过70%、净负债率超过100%、现金短债大于1的房地产开发企业，贷款予以限制。从“三道红线”，到2022年的“三支箭”，到当前的“三个不低于”，监管机构对于房地产企业的态度，已经明显转向。

监管层略超预期的政策推动，主要在于目前的行业性困境确实严重。房地产销售目前没有明显改善。

销售数据方面，2023年1-10月全国商品房累计销售额同比下降4.9%，降幅较上月扩大0.3%。1-10月百强房企实现销售操盘金额45634.6亿元，同比降低12.8%，年内累计业绩降幅继续扩大。

行业整体销售状况不好的时候，融资问题就压得房企们喘不过气来。2023年1-10月房地产开发企业到位资金10.73万亿元，同比下降13.8%，创新低。易居房地产研究院测算，2023年1-10月80家典型房企10月单月融资规模仅为213.6亿元，同比减少52%，创下2020年以来新低。

但是具体能不能落实到困境中的房地产开发企业，烫手的山芋，给到了市场化运营的银行机构手上。

今年8月我和美国哥伦比亚大学商学院金融学终身教授王能聊天的时候，聊到了困境中的企业融资问题。困境中，1块钱续不上的困难，就可能是致命的。好的状况的时候，市场愿意以5%的低利率，给你充足资金。而在状况不好的时候，50%的资金成本，也不一定能融到救命钱。

因为金融机构深知，给了钱之后，销售疲软问题、商业模式转型期问题，叠加上债务风险报警未解除问题，很可能导致救命钱，仅仅是短期喘口气的钱。

这也是大家对这个三个不低于政策，短期看好，中期谨慎的原因。因为市场上的金融机构不傻。正如克而瑞地产研究的观点——具体的实施效果难料，国有银行面临两难选择，既要完成硬性量化指标，又要控制自身风险敞口。

02

北交所行情

再聊下上周的北交所行情。上周上证指数-0.44%，沪深300指数-0.84%，中证1000指数-1.35%惨兮兮的时候，北证50指数相当硬气，周内累计上涨20.96%。其中，11月22日北证50指数上涨8.43%，创历史最大单日涨幅。自10月24日至今，北证50指数已经累计上涨了43.37%。

够令人心动吧？北交所的个股，在漏风的初冬，更让人体会到暖意。下面是一些上周领涨的北交所个股，有翻三倍的，有翻五倍的，70%以上涨幅的个股就有20只。

催动它们上涨的，是北交所近来的政策利好。自中央政治局7月24日定调“活跃资本市场、提振投资者信心”后，北交所政策不断，近期更是利好频出：

9月1日，证监会发布《关于高质量建设北京证券交易所的意见》（被市场称为“深改19条”），为北交所发展提纲挈领，随后多项支持政策落地；

9月1日，北交所、全国股转公司发布首批八项改革创新举措，其中发布投资者适当性、上市条件执行标准、转板、发行底价、做市交易、融资融券等多项制度安排；

10月8日，北交所发布修订后的《北京证券交易所上市公司持续监管指引第7号—转板》，有转板意愿的上市公司可依规开展选聘保荐机构等转板相关工作；

11月9日，中国基金业协会发布《公募基金行业支持北京证券交易所高质量建设倡》倡导积极参与北交所市场投资；

11月11日，中国证券业协会修订《证券公司投行业务质量评价办法（试行）》，把北交所相关投行业务纳入执业质量评价范围；北交所新增上市公司股票启用920代码号段；

11月17日，中证指数公司将符合条件的北交所证券纳入中证全指指数样本空间。

除了政策性利好，暴涨的北交所个股，有两个很明显的特征——

在成长性行业上，有很多专精特新行业的股票；

个股市值都比较小，大多数是微盘股。有些翻倍股、5倍股即便到了翻了几倍后，当前的市值也只有几亿、十几亿的规模。

从行业特征、个股特征来看，这个市场，是一个赌性、投机性更强的市场。短期拥挤的资金，一下子在蜂拥的政策红利到来的时候，在短期迅速吃掉了未来业绩的上涨和兑现空间。

不过，在大A股票市场上，股价需要为业绩、基本面买单，需要业绩兑现，始终是各种原因资金热炒过后，投资者需要深思的问题：

比如多伦科技，11月第三周领涨（+61.16%），11月第四周领跌（-24.03%）。11月第三周受益于华为昇腾AI产业链的重要合作伙伴消息面影响，公司股价大幅上行超过60%。公司是华为昇腾AI产业链的重要合作伙伴之一，在落地部署方面公司智慧车管、智慧驾培等业务中涉及的各种CV，NLP算法都被广泛搭载在华为昇腾服务器上。11月16日晚间，多伦科技针对前期在互动平台上提到的“公司作为华为昇腾AI产业链的重要合作伙伴之一”等相关内容，进一步解释称，合作内容主要是指取得华为公司相应的技术认证书即兼容性测试，“目前公司与华为公司没有业务合作，未向华为公司销售产品或提供服务”。11月第四周热点消退，股价大幅下跌，投资者回归理性，股价大幅回调。

比如冠龙节能，10月第四周领涨（+85.99%），11月第一周领跌（-30.10%）。受益于10月24日一万亿国债增发利好，冠龙节能大幅上涨，当时涨幅全市场涨幅第一。一周后，万亿国债消息情绪刺激结束，市场回归理性，水利概念热度消退，冠龙节能回吐前期涨幅。