最近市场最热的小作文是“存量房贷利率下调”。
（小作文里的“转按揭”就是指咱们可以跟银行重新协商房贷利率，而不用等到1月的调整时期，或者也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同。）
2024年以来，新房房贷利率已经降到首套3.2%，二套3.5%的水平，但存量的房贷利率却变动不大。比如说北京，新发的房贷利率为3.4%，存量首套房贷利率则高至4.75%，两者利差达135BP。下面图里面是30个大中城市当前正在执行的增量房贷利率，3字头（广州部分银行甚至到了2.9%），但存量的房贷利率还基本是4字头。社科院张明兄匡算过，平均下来，目前存量房贷利率整体比新增房贷利率高约100BP。所以他认为存量房贷利率再下调50BP-80BP是比较合理的。
之前不降存量房贷利率主要还是为了银行：目前银行净息差为1.54%，历史新低，日子大不如前。经济不景气，没好项目贷款，现在38万亿存量房贷利率已经是银行最优良的资产。降1个BP都是38亿的真金白银。搁谁谁心疼。
但问题在于，今年整个新房销售不景气，经济预期悲观，不但放贷困难，大批人都在提前还房贷。但这样一来，“保银行”的初衷也很是被打折扣。再加上最近几个月经济压力山大。7月一线城市消费坍塌，注册骑手/司机的人数飙升50%，都是信号。CF40郭凯的研究显示，居民部门已经有开始消耗资产负债表的迹象，给老百姓减压，提升消费能力已经变得极迫切。
所以综合看下来，这次小作文应该不是空穴来风，这两天的债市长端利率下行，10年期国债从2.17%下行至2.12%，可能也反应了这个预期。
存量房贷利率下调，大概有几个方面的影响：
给居民部门减压，释放资金；
侧面稳定房价；
影响银行部门利润。
中金，中国银行研究院几个机构都曾做过测算，假设下调存量房贷利率50个BP，根据开放转按揭，是否转按揭包括二套房几种情形算下来，整体上中国居民家庭部门可以减少2000-2400亿利息开支——一个大城市的小中产家庭如果夫妻双方税后总收入是3万，背300万贷款，一个月可以减少1500-1800元的利息开支，相当于可支配收入上升了5-6%，应该说还是比较显著的。
与此同时，房贷利率下调可能对仍然承压的房价是个支持。但对银行来说，下调50个BP的存量房贷利率，会导致银营业收入下降3%，净利润减少7%（中国银行研究院测算）。除非存款成本有同等甚至超额下调，否则银行业确实会承压，尤其是存量房贷占比高的银行，会面临更大的压力。
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