财新传媒
位置:博客 > 唐涯 > 唐涯:房贷利率要转成LPR吗?

唐涯:房贷利率要转成LPR吗?

 

除了疫情的变化以外,最近坊间最热的题目莫过于房贷利率的变化了。根据央行去年年底的公告,从2020年3月1日起,有存量房贷的居民面临着一次选择,可以在两种利率定价方式中二选一:
 
(1) 固定利率
 
(2) LPR+加点
 
很多人都在纠结,自己现有的房贷要不要转成LPR利率?换个更直白的问题就是,换成LPR利率会不会让我们付更少的房贷?
 
 
LPR(Loan Prime Rate)字面意思是贷款市场报价利率, 它的本质其实就是“市场化”的贷款利,其利率水平会随着市场利率走势调整。从银行角度说,LPR是对最优客户执行的贷款利率,其他业务的利率在LPR的基础上调整产生。
 
这意味着,如果和固定利率相比,你需要判断的就是未来利率水平的趋势。如果利率是上行趋势,当然选固定利率,如果是下行趋势,就应该选LPR这种浮动利率。
 
在香帅的北大金融学课中,我曾讲过,未来就是一个低利率时代。相比欧洲、日本、美国,中国利率水平还相对较高,但是随着中国增速的平稳下降,从长期看利率持续下行是个不可逆的过程。如果房贷只剩下很短的时间,比如1~2年,短期波动的方向很难预判,所以LPR和固定利率倒不一定谁更优。但是如果房贷在5年以上,换成LPR应该是更优的选择。
 
另一个相关的问题是,LPR的实施对楼市会是利好吗?
 
这个问题的答案比较tricky。理论上说LPR实施的目的并不是为了促进楼市。但是采用LPR带来的房贷压力降低的预期成为普遍共识,会对房产市场有正向作用。
 
附录
 
在实行LPR以前的购房者,还款利率都是按贷款基准利率和折扣率来计算的。如果选择转换到LPR利率,未来的还款利率=LPR利率+加点。LPR利率是随着市场变化的。但加点数是固定的,按照原合同利率与2019年12月20日发布的LPR(4.8%)的差值来定。
 
例如2018年签订的房贷利率是5.39%,那么转换到LPR之后,整个还款周期的加点数都是5.39%-4.8%=0.59%,未来的房贷利率=当期的LPR利率+0.59%。
 



推荐 1