请问老师如何看待未来中国的通货膨胀演进？另外，年轻人在进行养老规划的时候，通胀也是不可忽视的因素，设置多少的通胀目标比较合理呢？

香帅回答

这是一个非常严肃的问题，我们可以从短期和长期两个视角来剖析理解。 

通胀作为一种货币现象，取决于需求和供给的匹配。

第一，从2-3年短期来看，中国主要面临的问题是总需求不足。中国央行像美联储一样“疯狂地”直升机式撒钱的可能性微乎其微。

过去三年，中国的CPI（居民消费价格指数）一直处于1%的超低位，既定供给变化不大，反映出我国需求严重不足。因此，如果没有强有力的政策性复苏，“通缩”的风险是远远大于通胀的。

第二，从5-10年长期来看，是否有通胀的风险，需要考虑两种情况：

1. 供给大幅下降

需求不变，或者供给比需求下降更快———这种风险可能主要来自外部风险和政策风险。

外部风险包括战争、自然灾害等，常表现为战争年代的物价飞涨。当这种极端情况发生的时候，市场经济会快速被战时经济（灾难经济）取代，市场供给理所当然会优先服务于军事（抗灾），普通民用市场确实有可能被挤压，从而引起价格上涨。

比如2020年新冠疫情刚发生的时候，部分用品价格出现飙升的情况，都属于“外部冲击风险”。

在这种情况下，通胀会达到什么高度就难以把控，主要还得看所受外部冲击的影响程度。

2. 中国货币政策180度大转弯。

虽然概率微小，但也不是0，但在这种情况下，即使有通胀也可能不会持续太长时间。

综上分析，我觉得：如果一个年轻人（假定35岁以下）考虑养老问题，倒真的不必要设定通胀，因为你们退休起码是30年后，这样相对长的时间里，通胀的变化会很大。政治、经济、技术等变化都会很大。

说个极端的话，30年后机器人对人类的替代会进展到什么情况都还是未知数，要现在急于做出具体的假设都可能是错的。

最后，说个从小听到大的烂俗故事——

两个人在森林里，碰到一只熊，甲拔腿就跑，乙在后面大叫：“你跑什么跑，反正跑不过熊。”

甲边狂奔边回答：“没事，跑得过你就行了”。

简而言之，年轻人好好赚钱，能超过大部分人就算成功。

老师，欧美、东亚的发达国家，在经历了跟我们一样的城市化进程以后，大城市的房产走势与经济周期的对照情况是怎样的？

香帅回答

东京的房价走势具有较好的参考价值。

具体来说，东京的房价走势可以分为以下四个阶段来理解：

第一阶段：飞速发展

二战后，随着日本经济飞速发展和城镇化的推进，各大城市房价飞涨，从1960年至1980年，日本六大城市（东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户）的土地价格上涨了20倍左右。

第二阶段：泡沫经济

日本在20世纪80年代经历了房地产泡沫。1986年，东京市区地王频现，地价同比上涨23.8%；1987年，这个数字迅速攀升至65.8%。地价的暴涨带动了住宅价格的同步飙升。1987和1988年，东京住宅价格分别上涨22%和69%。

为什么东京房产会泡沫化呢？

主要有三个方面的原因。

首先，1985年的《广场协议》迫使日元快速升值，五年内升值了一倍，导致大量资金涌入日本资本市场和房地产市场；

其次，日元快速升值，拖累了出口产业。日本央行为刺激经济，选择了降息。降息同时也降低了资金成本，进一步刺激了房地产价格；

最后，日本的经济发展和日元升值，让日本企业和居民空前乐观，盲目投资和炒房现象日渐凸显。

第三阶段：泡沫破裂

1989年，日本央行为了对抗通胀和资产泡沫，开始加息，房地产泡沫从1991年开始崩塌。整个90年代，东京城市土地价格腰斩。

第四阶段：房价回升

2010-2015年间，日本全国人口总数减少0.75%，从1.28亿人口减少到1.27亿。

与此同时，东京地区的人口却是增加的，东京都市圈、东京都、东京特别行政区的人口增速分别为0.72%、2.58%、4.87%。其中，位于东京中心的港区、中央区、千代田区、涩谷区的人口增速均超过10%。

根据东京都政府预测，这种人口向东京城区，特别是中心区域集聚的趋势将长期持续。

人口的涌入，与东京城区的房价上涨相互验证。

2021年东京圈新建公寓楼的价格，平均比2020年度上升了6.1%，达到6360万日元（约319万元人民币），超过了泡沫经济时期（1990年）的最高价格6214万日元（约312万元人民币）。

2022年，东京及其周边地区的新公寓平均单价比前一年增长了8.6%，东京23区新建公寓在2022年的平均价格较2021财年增长了17.2%。

对比来看其他大城市，如：名古屋市、神户市，这些城市的70平米住宅出售均价自有数据以来，价格稳坐2000万日元（120万元人民币）的水平，近年来也没有随着东京房价上涨，相当于东京中心区房价的30%不到。

目前一年期人民币存款利率仅为1.9%左右，而美元一年期利率为5.45%，远远低于美元存款利率。如果用人民币换汇，然后进行美元的存款，这种操作是否可行，可能会有哪些风险？

香帅回答

虽然具有一定可行性，但风险不可忽视，应予以重视。

最大的风险来自于汇率风险。如果未来人民币升值3%以上，你的利率差就会被吃掉。

现在的美元兑人民币约为7.24，假设你今天用7.24万元人民币换汇1万美元，一年后本息为1.0545万美元。但是如果一年之后，人民币升值，美元兑人民币汇率变为7，你的1.0545万美元就相当于7.3815万元人民币，收益率1.95%，和1.9%的人民币存款利率也没啥差别。

此外，还有汇兑成本。银行卖出外汇的价格总是高于从投资者手里买回的价格。

比如今天中国银行的美元现汇卖出价为726.40，现汇买入价为723.34，也就是说，你买100美元的时候，需要花费726.40元人民币，但你卖出100美元，只能换回723.34元人民币，这中间会有约0.4%的汇兑成本。

因此，问题的关键就是，人民币到底会不会升值？有可能——

如果未来一年内，美联储结束加息，甚至开始降息，而且国内经济持续复苏，人民币就会进入升值通道。

以上就是本次金银岛的精彩问答，是否有给你带来新的灵感迸发呢？