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上周五一天,房地产政策的定调和力度都变了。

上午是定调:副总理何立峰主持召开全国切实做好保交房工作视频会议,房地产行业的政治性和人民性被重新认识——这句话不是虚头巴脑的官方用词,而是真金白银的政策。

从中午开始,金融职能部门做出了10多年来对房地产行业最正面的反应——宣布降低首付比例,下调公积金利率,取消房贷利率的下限,设立3000亿保障性住房再贷款,支持地产去库存。

到周六,市场有新传言,说住建部已经开始派活,督促地方抓紧行动去库存、保房地产了。

有用吗?当然有。但有多大的用呢?

周末我犯懒,没仔细看数,但稍微逻辑推演一下,结论是——

政策对行业止血效应明显,但康复效应可能有限,静待观望。

宏观上这些政策肯定是有意义的。首付比例降低,公积金贷款利率降低,相当于减轻购房压力,对于那些相对刚性的需求多少是个刺激。

但要说让行业雄起到可以保经济增速,促经济复苏,我觉得很多政策细节甚至施力方向都值得商榷。

比如说,目前政策主要在边际上降低了购买难度,对购房意愿的改善不会太大。

一方面,买房对绝大部分人来说,是要贷款的,相当于加杠杆。当大家预期收入不会增长,甚至可能下降的时候,加杠杆的意愿很难有重大变化。

另一方面,房产是占居民家庭财富70%以上的资产。当资产价格没有上行或者有下行预期的时候,人们的购买意愿不会发生质变。

换句话说,只有那些房产价格预期相对稳定的地方,购房需求能被政策释放。而这些地方主要集中在北上广深等7、8个城市的相对核心区域。这些区域很多仍然还受到限购的约束。

另外,在经济下行过程中,主要是中间层和低收入群体受损严重,那些收入(预期)没有遭到破坏的群体,大多有房,而且有多套房,他们对房产的资产配置属性更敏感,目前政策对这块的改善很有限。

再比如说,政策的实施难度比想象大很多。像政府出资收储存量房产,改成保障房,政策初心很好:希望一方面继续房住不炒,让居者有其屋;另一方面给房地产企业输血,缓解目前房地产企业的现金流问题。而且市场传言说政策态度很鲜明,说是周五消息公布后,各个地方都收到部委的指示要抓紧干活。

到干活这个层面,事情就微妙且具象了:现实中用什么价格收,收哪个城市不收哪个城市,收哪家那个项目不收哪家哪个项目,都是棘手问题。除了定价机制复杂外,这里面可能涉及道德风险,逆向选择……所以谁来干,怎么干,会导致演化路径和结果大不一样。

从地方层面,平台公司长期干相关的工作,是最顺理成章的选择,但央行明确规定,收购保障房的国有企业不得涉及地方隐性债务,不能是地方融资平台。所以现在谁来干这个活,地方上也需要斟酌考虑——毕竟,银行、企业、地方政府之间的风险收益既需要分清,又需要平衡。

除此之外,收储最大的约束就是“钱从哪里来”——全国起码有30万亿的存量房产嗷嗷待哺,这次央行给出的3000亿保障性住房再贷款,虽然不能说杯水车薪,但从规模上还是远低于市场预期的。

从宏观的角度看,真正能保经济、促复苏的政策需要能扭转预期,或者改善企业信贷和现金流。上周房地产的N支箭,目前来说在这两个维度上作用可能不够显著。

但换个角度思考,这次已经是过去几年最“实在”的政策,算诚意满满。更重要是,副总理何立峰亲自部署指挥,强调了房地产行业的政治性和人民性,所以市场也有一种“政策将连绵不绝直到起作用为止”的预期——如果今天或者近期跟进LPR降息,可能这个预期会被市场继续PRICE IN。

希望总是有的。

 

相关链接:《多部委成立联合工作组 酝酿推出房地产“重大举措”》

《财新观察|房地产亟须探索发展新模式》

《对地产新政的三个考量》
 

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唐涯

唐涯

780篇文章 3小时前更新

博士、金融学者,香帅数字经济工作室创始人,香帅的金融江湖公众号主理人,香帅的北大金融学课主理人,年度财富报告主理人,曾任北京大学金融学教授、博士生导师。

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