今年上半年，法拍房的交易量逐渐升温，法拍房也逐渐进入了更多人的视野。

但说起法拍房，大家的观点呈两极分化——

一部分人认为，法拍房买到就是赚到，如果预算有限，可以考虑法拍房来捡漏；

但更多人认为，一般人千万别碰法拍房，里面的问题和坑太多了。

在《哪个城市的法拍房最多？》这篇文章之后，后台有许多用户想寻求一份法拍房避坑指南，于是我们团队仔细研究了一系列法拍房的避坑指南，按照购买过程时间轴的顺序，罗列出了“拍前”和“拍后”两个阶段分别需要注意的事项，为有意愿购买法拍房的同学提供一定的建议和指导。

拍前

识别信息真伪，检查房屋瑕疵 

作为有意向购买法拍房的用户，首先会想到的，就是去各种平台上查找法拍房的挂拍信息。 

目前法拍房平台有两类，一类是阿里拍卖、京东拍卖、北交互联、公拍网、融易购、中拍协、诉讼资产网之类的官方平台，另一类是易拍法拍网、华成法拍网(小程序)等第三方平台。

这些第三方平台的信息可能会在官方平台的基础上添加地址、小区环境等信息，多个平台之间的信息也可以互相验证查阅，尽量避免依赖单一平台获取信息。

在这些平台上查询法拍房信息的过程中，以下信息是非常重要的，包括但不限于：

地段、小区、房屋用途、起拍价格、评估价格、租赁情况、腾退情况、欠费情况、瑕疵、房主身份、房产属性等。

具体每个信息应该注意的事项见下表。

大部分问题都相对好处理，但其中最令人头疼的，就是法拍房的腾退问题。

要特别注意，有些拍卖公告上会明确写着“腾退困难”字样，或者“不负责腾退”，“屋内老人年纪大腾退难”，“有20年租赁请谨慎参拍”等，这些字样都说明该房产有较严重的腾退问题。

如果拍完了房屋却无法腾退，就可能会产生一些需要斗智斗勇的无奈闹剧。但如果能规避掉这些腾退风险，入住就会顺利很多。

拍后

明确贷款要求，把握产权性质 

对法拍房来说，了解好各方信息，拍下房子还远远谈不上结束。 

手握法院交付单和银行贷款证明等资料，去房管所办理过户、领房本、收房等过程也十分重要。

我们以过户为节点，在过户之前需要确认贷款情况和法拍房是否满足购房条件。

首先，以北京法拍房贷款为例，关键信息如下：

贷款方式：可以用商业按揭贷款，但是不能用公积金贷款，也不能用组合贷款，可以接力贷。

贷款乘数：法拍房贷款可以足额贷款，如果是正常的二手房买卖的话，五环地区以内普通住宅最多只能贷大概300万，但是法拍房可以足额按照六五成的比例贷款。

贷款银行：广发，华夏，建设，浦发等，每家贷款乘数利率年限都一样，唯一不同的是，有的能接受接力贷，有的不行，有的贷款500万以内不需要提供流水，有的必须要，这个需要根据自身条件来选择。

贷款利率：与二手房一样，北京目前首套是LPR+55个点。

放款时间：提交材料后2天左右就可以批款，隔天基本就放款。因为法院一般要求15天内要补足尾款，所以法拍房的贷款在银行内部是特殊处理。

贷款担保费：买二手房无需贷款担保费，法拍房则必须选一家担保公司进行放款前担保，因为法院要求银行先付款，之后才办理房产证，办完房产证才能给银行做抵押担保，在这中间会有一个空窗期，需要担保公司给银行担保，银行才会放款，贷款的担保费通常为贷款金额的1%。

其次，还需要确保法拍房满足当地购房条件，付完尾款后需要立刻审核购房资质，审核不通过也无法办理后续手续。

过户前的准备工作安排妥当之后，去房管所办理过户最重要的就是房屋的产权性质。

其中，央产房和微利房上市交易手续比较麻烦，比较影响过户，一定要注意关注房屋所有人的配合度，如果手续稍微复杂一点所有人又不太配合，就会使得过户进程困难重重。能否办理过户手续，需要法拍房购房者自行去职能部门咨询，如果不能办理过户手续就比较麻烦，只能后果自负，前期付出的成本都很难收回来。

举例来说，位于北京西城区的一套法拍房在进行拍卖，竞拍过程十分激烈，最终我以550万元拍下该套房产。可是当我拿着法律文书去办理过户时，却被告知该套房产为“央产房”，需要在央产办出具批件、由房主配合之下，方可交易过户。

事实上，这套房产的原房主现已过世，其生前已将名下的这套房产赠给自己收养的孙女及侄女名下，两人共有产权。后来，二人因财产分割引发纠纷，房产被法院拍卖。而该套房产属于央产房，上市交易手续较为麻烦。房屋所有人不太配合，房屋原属的相关部门又不能当面沟通办理，只能通过电话和邮件沟通。

这意味着房屋所有人的沟通态度和配合程度，也会影响过户进程。

受到这些因素的影响，我无法办理过户，十分苦恼。为避免这类情况的发生，确认房屋的产权性质就变得尤为重要。

除了产权性质，如果房屋涉及复杂的债权债务关系，过户也会受到影响。

2020年9月，北京的邱某以450万元拍下某公寓一套房产。当月，邱某通过银行贷款付清了房款。一个月后，邱某领取了法院出具的执行裁定书和成交确认书。但是，由于该套房产涉及“一房两卖”等纠纷，债权债务关系十分复杂，给该套房产的过户带来了很大的难度。

最后，如果你度过了重重关卡，练就了甄别法拍房市场信息的火眼金睛，并且顺利拍到了心仪合适的房子，相较于购买二手房来说成功“捡漏”数万元，还是依然需要注意一些细节。

比如拍中房屋后如果屋里还没有腾退干净，擅自开门换锁、断水断电可能涉及到违法。

这些细节都意味着，拍卖后如果遇到任何需要协调的问题依然需要依法依规，最好是商讨和谐解决，毕竟和气生财嘛。

（主笔 / 彦妮 ）