2023年7月29日，我们将启动一年一度的“共潮生”年度演讲，用210分钟，跟你讲述“一场中国社会财富创造的新叙事”。

在年度演讲之前，我们收集了今年大家最关心的十个问题，并给出了解答。今天，我们将分享关于房产、投资和宏观经济的六个问题。

Q1

当前一线城市的房租收入比合理么？

我认为存在即为合理，因为这是市场供需关系的直接反映。对大多数人来说，如果无法负担租一间房的租金，那就合租，这也推动了租赁市场的快速发展。

中国情况有其特殊性。许多体制内的单位会为员工提供住宿。比如，北京大学就为工作人员提供住所，尽管没有产权，但只要你在北大工作，就能一直住下去。这样的模式也在推动租赁市场的发展。

除此之外，我们也应看到，房地产市场的态势正在发生变化。最近的数据显示，二手房市场已经相对低迷。一些城市如北京和上海的二手房空置率升高，房东更看重房价的涨幅，对租金收入并不太在意。然而，如果房价涨幅放缓，房东就必须考虑租金收入，这也会导致更多的房源进入租赁市场。所以，我预期租金的上涨趋势会在市场供需和政府政策的双重影响下趋于平缓。

总的来说，就如同白居易的诗句“长安居大不易”，古今中外，大城市的居住困难本就是一个普遍现象。

Q2

房子还是不是安全资产？还要不要买房？

我曾经将城市分为四类：尽量买，可以买，可买可不买，别买。这个分类至今依然适用，但是对于一线城市的观点有所增补。现在，是否购买一线城市的房产需要根据具体情况来看。

比如说，如果你是一个30岁的年轻人，还没有房子，在一线城市，你就应该尽量买房。尽管有人认为现在的房价可能会下跌，但是对于年轻人来说，你并没有太多选择。在人生中，我们往往以为自己有很多选择，但实际情况是并没有。如果你有200万，你说我要买股票，200万可能变成400万，但也可能一夜之间化为乌有，房子至少不会凭空消失。

历史经验告诉我们，房产是通往中产阶级的第一块砖。它对于你的进一步提升可能没有那么大的帮助，但是它确实是通向中产阶级的第一步。并且，它还有实际使用价值，比如结婚、生孩子、孩子上学等等，这些都离不开房子。

除了首套房子，我们还需要谈论投资房产。如果你已经拥有一套住房，你可能会考虑是否要购买投资性房产。我建议你首先区分核心城区和边缘城区。比如北京的朝阳区和密云区，虽然都在北京，但实际上是两个不同的城市。同样的，其它城市的核心城区和边缘城区的房价差距也会越来越大。

在投资房产时，要注意城市的区位选择、楼盘的选择，也应考虑你的年龄段、你已有的房产数量、房产在你总资产中的比例，以及你的工作稳定性。

总结来说，从2001年到2012年，中国的房产是优质资产。2012年到2021年，一线大城市的房子成为了优质的安全资产。但是2022年之后，市场将出现极度分化，所有的选择都应在一个大框架下进行个体化的决策。

Q3

未来房地产会是一个什么发展格局？

在中国，家庭财富大约70%的部分在房产上。近年来，随着房地产市场的不确定性加剧，有关房企的未来状况以及政府对于房市的救助政策的讨论越发激烈。然而，政策可以在一定程度上稳定房市，比如放宽贷款要求和放松一些限制性措施，但全面托起楼市的可能性并不大。

中国的房地产市场本质上是分散的，虽然一些大型企业，如万科、恒大，时常出现在媒体上，实际上每个小城镇都有属于自己的房地产开发公司。即便经历了市场的筛选，我们依然拥有大约10万家房地产开发公司。这是因为在市场上行的过程中，需求增多导致供应也随之增多。

然而，当供应和需求开始进入存量竞争，新增的供应量会变少，现有的房地产企业会出现剧烈的分化，一些企业无法生存下去，被市场淘汰，头部企业会集中更多资源。可以预见，未来的房地产市场会有大量企业关闭的消息，但同时也会有一些企业生存下来，并且发展得很好。

总结来说，未来房地产市场的企业将会更加极致地分化。存活下来的可能会是国有企业，负债率稳健的企业，以及在一二线城市有良好土地储备的企业。我们预计不会像日本一样只有少数几家大企业存活，而是在各省都有自己的房地产公司。这将是未来中国房地产市场的大概格局。

Q4

目前全球投资市场防御姿态比较强，您认为市场还安全吗？

全球投资市场当前处于活跃态势，并非低迷。以纳斯达克指数急剧上升为例，其实市场是动态乐观的。尽管美国经济最近出现了小幅度衰退，但在软着陆的推动下，我们无需过度忧虑。依据当前的数据分析，美国今年下半年的通胀率可能会降到5%以下，也不太可能再次出现大规模衰退。技术进步方面，AI正在提升生产力，为投资市场带来新的活力。

市场安全上，在消费市场出现K型分化的同时，金融市场也在出现分化。

第一种是追求高风险资产。尽管不能确定具体哪个企业或产品能突出重围，但这并未阻止人们投资于AI和数字资产等具有未来趋势但过程不确定的领域。

第二种是人们更愿意将资金投入到更安全的资产中。这个需求反映在今年日元资产的出色表现上。未来，那些不受国际政治动荡影响、有全球共识的资产可能会成为安全资产。这可能包括黄金，或者在一定的人群中，如00后，比特币可能被视为数字黄金，成为全球共识的一部分。

具体到不同地区，情况可能有所不同。在欧美和澳大利亚，美国国债可能仍被视为安全资产。然而在中国和东盟地区，任何具有最大共识的资产都可能被视为安全资产。总的来说，尽管全球投资市场展现出强烈的防御姿态，但从更宽广的视角来看，市场的安全性还是相对保障的。

Q5

您怎么看待当前的消费行情？如何促进消费？

在当前的经济环境中，消费行情并未达到预期的繁荣，尽管年初时我们都预测会有一轮消费复苏。实际上，我认为，真正的赚钱之道在于对消费行为的深入理解。

当我们谈论如何促进消费时，我想说消费不能促进。如果你的收入增加，自然会增加消费，提升生活品质，甚至将吃饭的预算从100元提高到200元或500元。然而，如果收入减少或对未来收入感到不确定，人们就会降低消费水平。因此，真正能刺激消费的是提高人们的收入。

以美国为例，如果不通过直接发放现金的方式增加人们的收入，消费水平肯定无法回升。因此，尽管有人预期今年的消费增长会达到10%，但我认为即使能达到6%，就已经是非常了不起的成就。

为了提高消费者的收入，我们需要创造更多的就业机会，使企业能够赚取更多的利润并给员工提供更高的工资。同时，我们也需要激活资本市场，让更多的创业企业能获得投资，从而创造更多的就业机会。如果投资回报率上升，人们就会感到财富效应，即使这部分财富尚未实现，他们也会愿意增加消费。

因此，"刺激消费"这个概念本身有些问题。我们应该更专注于刺激经济增长，提高各个阶层人口的收入，并激发他们的投资欲望，才能真正提振经济。这是关键。

另一方面，消费逻辑正在发生变化，原本的消费升级可能会变为消费分级。有财富的人，他们的消费能力可能会维持不变。为了吸引这部分人群，市场需要创造出他们未曾想到的服务或商品，提供他们需要但还未意识到的价值，而不仅仅是价格优势。

对于大多数普通家庭，他们可能会在服务和消费方面体验到“卷”的现象。比如，在标准化的酒店服务中，为了给客人留下深刻的印象，酒店需要提供更好的服务。供应端“卷”趋势意味着消费者可以以相同的价格享受到更好的服务和更高质量的商品，或者在质量相同的情况下享受到更低的价格。

例如，尽管今年的消费环境不理想，但拼多多的业绩却出现了增长，原因就在于他们提供了物有所值的产品和服务。这种现象可能会持续下去。

总的来说，我们不应只关注如何刺激消费，而应更深入地理解消费变化，找到相应的解决方案。对于不同年龄结构的消费者，他们的需求和消费逻辑不同，我们需要为他们提供定制化的商品和服务。

Q6

面对未来环境的变化，国内企业如何提高竞争力？

尽管制造业的前景被许多人担忧，但在优胜劣汰的过程中，许多制造业企业正在转型，其中一条明显的路径就是数字化转型。这并不意味着每个企业都需要投入巨资，而是通过微小的变化就可以提高效率和降低成本。

在面对不断变化的环境时，企业需要清晰地了解大环境的情况。通过解读相关政策，以此了解可能会受到影响的领域，比如可能会受限制的产品和无法进出口的产品。了解这些以后，企业可以提前布局，对于无法进口的产品，找寻替代的方法。

同时，企业也需要关注国家的安全发展。在这个大背景下，能源安全、粮食安全以及产业链安全等问题都决定了资金的流向。现在的问题不是中国缺乏资金，而是资金的配置问题。企业需要理解资金将如何流动，比如新能源汽车行业的崛起，就是跟随了国家对新能源的支持以及全球对ESG、绿色能源、新能源的共识。

企业家精神在这个过程中至关重要。他们需要理解外部和内部环境的细节，了解约束条件，以此决定自己需要生产什么产品。此外，对时代趋势的掌握是成功的关键。最怕的就是在时代的洪流中迷失方向。只要明确了出路的方向，无论前方有多少困难，我们都能够坚决面对。