* 本文选自《香帅中国财富报告（2021-2022）》第14讲，首发于2021年12月3日。

今天又是一个灵魂拷问，现在学区房还有价值吗？前两个月，我身边博士生好几个苦着脸来找我征求意见，看买不买学区房。

“学区房是全球现象，中国不特殊”

没错，学区溢价全球都存在。所谓“学区溢价”，就是你房子所在区域拥有的学校资源对房屋带来的增值作用。这本质上就是教育资源的资本化，全世界无论哪个国家，只要是实行就近入学政策的，都面临这个现象：

我查阅了美国，英国，法国，澳大利亚，加拿大等国文献，几乎所有文献都证明，如果房子周边有比较好的学校，房价就会上升。非但如此，只要周边学校学生成绩上升1个标准差，房价会上涨0.26%-4%不等。而且越是像伦敦，巴黎，温哥华这样的大城市，涨幅越大。（我在文稿后面给你列出了相关英文文献。）

至于原因，各国也大同小异。

比如说美国。美国公立教育经费主要来自所辖学区的房产税，所以马太效应显著：房价贵富人多的区域，学校教育经费充足，基础设施和师资水平就更好，这就吸引了更多人，导致房价更高，房产税更高，经费更足，进入正循环。反之，房价低的地方就会陷入恶性循环。

像湾区这种华人和高收入群体集中的地方，大家对孩子教育更重视，所以学区溢价会更高，最高可以到10%-15%。

英国的学区房概念和入学政策与美国也大同小异，但教育资源的竞争却更为激烈，因此学区房的溢价现象也比美国更为明显。比如说 ，英国教育标准局（Ofsted）将所有学校分为“outstanding（杰出）”、“good”（良好）、“require improvement（有待改进）”和“inadequate（不合格）”。一所学校评为“杰出”，旁边房子的价格立马水涨船高，数据显示溢价可以高达15-20%。

其实这事儿我觉得不用那么多虚头巴脑的分析，常识就可以解释。

作为父母，是不是总是希望给孩子更好的教育？是。尤其是我们中国人，“好好念书”这个观念简直是刻在骨子里的。更何况大城市父母的教育水平均更高——有研究资料表明，教育程度越高的父母，越重视子女的教育。以我们这代人为例，大多数都是高等教育的受益者，骨子里的信仰就是“可千万别让孩子输在起跑线上”。

再问，相对于人的欲望，优质教育资源是不是总是短缺的？是。好了，这不结了，供给相对于需求是稀缺的，有点溢价很正常。

所以，问题不在学区有溢价，而在于这个溢价多高。

“中国学区房溢价和教育供给少有关”

目前看，学区房溢价最严重的就是深圳、北京和上海。这几个城市的典型学区房，上海梅园溢价大约30%左右，北京海淀蜂鸟家园30%左右，深圳百花片区大约35%左右。说“典型”的意思是，这几个楼盘都是在城中心，房子比较老旧，总价格中产能够着，但居住感受会比较差。因此，学区属性比居住属性要更强。

接着问，为什么我们溢价这么高？

“因为现在中考越来越重要啊。孩子念个好小学，质量也好，进优质初中概率大，这才有机会上普高念本科，否则一旦被刷就和本科无缘了。”这是我博士生的原话，她有个3岁多的闺女，我估计这也是大部分父母的心里话。

为什么？我们看个数据。中国教育报报道，2012年到2019年，深圳中考的报考人数累计增加了37.1%，而深圳普高招生数量累计增长率为22.4%，普高学位供给明显滞后于中考生的增长。

所以，“教育资源供给不足”才是产生高溢价的根本原因。

深圳的学区溢价是最为厉害的。为什么？因为深圳人口持续流入，人口还处于快速增长期。7普数据显示，深圳人口1756万，6普的时候这个数字是1036万。很明显，学校建设，公办学位的额度，都是滞后于这样的人口增速的。

而学校建设又是个非常复杂的事情，比如说找块合适的地就难于上青天。小学和初中一般得建在交通发达的核心区，但是这种地方地本来就又少又贵，即使有块地，土地征转，拆迁赔偿的过程都极其冗长艰难。

另外，学校教学楼的消防、安全等各种要求都比一般楼房要高得多，也会导致学校建设过程要比我们想象中困难，缓慢得多。实际上，所有人口流入的大城市都面临着和深圳类似的问题，只是深圳的问题更加突出，更引人注目而已。

那有同学问，北京呢？北京不是常住人口还在减少吗[1]？官方数据显示，北京常住人口确实在减少，但中小学入学人数却在逐年增长。北京市教委官网数据显示，2016年-2020年，北京中小学入学人数逐年递增。2019-2021年，增速为3-5%。像西城区小学在校生平均每年增加超过6000人，海淀区2019年小学学位缺口达6000余个，2020和2021年缺口则进一步扩大。

所以，中国大城市教育资源的供给增长其实是跟不上人口增速的，优质供给更稀缺，这是学区房溢价更高的根源。溢价出现后又助长了“套利”者进入市场，继续炒高学区房。导致我国学区房溢价明显高于全球水平，人口增速快的大城市，这种过度溢价表现得更显著。而这些城市本来就是高房价重灾区，30%的溢价经常就是几百万的差距，给中产家庭造成了巨大压力。

所以，2021年成为学区房整顿的重点。一方面各个地区都在抓紧应对学位缺口进行扩建，但这还是慢，另一方面动用行政手段进行资源重新配置，将这种集中的“溢价”分散掉。

“学位资源的分配改变，一定意义上可能会减少学区房的价值”

2021年房价受冲击比较大的就是北上深的学区房，价格冲击大小受两个因素影响

首先，小房子和老破小受到冲击更大。因为同一个学区，一套房子对应一个学位。所以“学位价值”不论房子大小，都是一样的。假设学区房房价 = 学区价值+居住价值，那么房子越是老破小，学区价值占比就会更高，受到学位政策的冲击也就更大。

其次，去年涨幅大的下跌更多。学区溢价一直存在，但是在2020年这波房价上涨中，学区概念被炒作得特别凶，上涨很猛，这些涨幅今年就回吐严重。比如，上海前滩炒华二这种顶级学区，大半年涨幅70%，今年这里回调就很严重。相对来说，其他区域的就好很多。深圳百花区也类似，就是涨幅特别大的今年就回调更厉害。（这里可以结合第10讲《A股博弈论 ｜ 波段式价值投资》一起思考，逻辑是一样的，好资产也得买得有“安全边际”。）
 

“各城各区的具体学区派位政策，会决定具体学区房溢价”

比如说上海。上海是“中招改”政策，就是重点高中拿出6成左右名额，来进行“名额分配综合评价录取”，意思是全市各区域各中学的学生都有机会上好高中，这样就降低了学区初中的吸引力。

这个政策是为了抑制头部学区房过度炒作的风险，让优质教育资源“扩散”。

那既然是“综合评价”，后面哪些初中的学生更有上重点高中的机会呢? 好初中，但不仅仅是借助地理优势形成垄断优势的好初中。在我看来，这个政策类似于“教育资源上的反地理位置垄断”，对那些之前爆炒“位置优势”的学区概念是有冲击的。但长远来说，好学校就是好学校，你还是希望你孩子上好学校。这是人的天性。

再看看北京。北京各个区政策都不太一样，变化比较多，但是总体思路大同小异，就是把单校对口改成“多校划片，随机分配”。

西城区的731政策，海淀的1911政策，都是“多校划片”。之前多校划片还“就近摇号”，今年东城区实行类似政策后，把幼升小的多校划片扩大了地理范围，电脑排位的随机性增大，甚至出现了跨学区调剂的情况。另外，就是对学位设定年限，六年只提供一个入学学位。

这些政策的整体思路和上海也类似，就是要破除教育资源的地理位置垄断，但北京的政策执行起来会比较复杂，比如说多校划片，这个“片”定多大？多校多到什么程度？这些都很抽象，执行起来可以极度严厉，也可以非常宽松。

北京政策的影响是什么呢？我判断是将“点溢价”变成了“片溢价”。这句话的意思是北京学区房的逻辑在发生变化，敲黑板：以前买的是进“牛小”的确定性，现在买的是不进“渣小”的确定性。从买“上限”到了“买下限”。

有趣的是，有的房子可能从多校划片中受益。比如说，北京海淀知春路的不优质学区，因为紧邻优质学区中关村和双榆树，多校划片后上牛小的概率上升，反而可能是利好。从这个例子你也可以看出来，这些政策的目的确实是在反教育资源的地理位置垄断，同时也希望房价更多体现“居住属性”的价值，符合房住不炒的大理念。

[1] 其实这个问题是值得商榷的，我们之前用互联网大数据测算过，有很多不算“北京常住人口”的人口常住在北京，深圳，上海等好多城市都有类似情况，也就是说，大城市比常住人口显示的更大，小城市比常住人口显示的更小。

参考文献：

[1] Hayes K J, Taylor L L. Neighborhood school characteristics: what signals quality to homebuyers?[J]. Economic Review-Federal Reserve Bank of Dallas, 1996:2-9.

[2] Black, S. ( 1999) , “Do Better Schools Matter? Parental Valuation of Elementary Education”, Quarterly Journal of Economics, 114 ( 2) , pp. 577 － 599．

[3] Collins C A, Kaplan E K. Capitalization of school quality in housing prices: evidence from boundary changes in Shelby country, Tennessee[J]. American Economic Review, 2017, 107(5): 628-632.

[4] Gibbons S, Machin S. Paying for Primary Schools: Admission Constraints, School  Popularity or Congestion?[J]. The Economic Journal, 2006,116(510):C77-C92.

[5] Fack, G. and J. Grenet ( 2010), “When Do Better Schools Raise Housing Prices? Evidence from Paris Public and Private Schools”, Journal of Public Economics, 94 ( 1), pp. 59 - 77．

[6] Black, S. and S. Machin ( 2011), “Housing Valuations of School Performance”, Handbook of the Economics of Education, 26 ( 3) , pp. 485 - 519．

[7] Davidoff, I. and A. Leigh (2008), “How Much Do Public Schools Really Cost? Estimating the Relationship between House Prices and School Quality”, The Economic Record, 84 ( 265) , pp. 193 - 206．

[8] Ries, J. and T. Somerville (2010), “School Quality and Residential Values: Evidence from Vancouver Zoning”, Review of Economics and Statistics, 92 (4), pp. 928 - 944．