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博士买房记 | 北京二手房上车攻略

 
文 / 朱菲菲
 
01 动了买房的念头
 
作为香帅的博士生,从博三开始我就知道,我们这种不能拼爹的孩子在北京跻身中产得买个房。毕业入职后半年,2021年农历春节,我的北京户口终于下来了。按照户口获得的难易程度排名,北京绝对是最Hard的模式。七普的数据显示,北京2020年户籍人口出生数为100368人,创下十年来新低。这相比2019年减少了32266人,下降幅度约为24.32%。数字上的降低在现实生活中都是活生生的案例和体感,近年来,北京高校毕业生获得京籍户口的难度越来越大,除了部分大厂,民营企业要拿到户口是难上加难。之前国企、事业单位还好一些,但这两年也比较紧张——即使是北京很多名牌大学,由于户口名额限制,新入职的老师并不是进来就可以获得讲师资格,而是需要以“师资博士后”的职位过渡两年。因为博士后可以走北京市落户的绿色通道,落户会容易很多。可见,在求职市场上,即使是博士生找到北京事业单位的工作,落户也并不容易。北京户口背后附着的是教育、买房、养老、工作、买车、生育等很多资源。不同于非京户口需要交满五年社保才能购房的条件,北京户口享有直接交易房产的优势。本着京户不能浪费的心态,我开始了看房之路。
 
另一个现实原因是,按照目前的情况,我可以一次性从银行获得一笔规模较为可观的贷款。房地产贷款是个人用户一生中为数不多的几次可以从银行一次性获得大额贷款的方式,贷款利率相对低(目前在5.3%左右),贷款周期相对长(可以做到20-30年)。商业贷款既认房又认贷:既看家庭名下有没有房产,也看之前有没有过贷款记录。即使是有过房产已经出售,或者有过房贷已经还清,都算记录——比如说曾经有过一套住宅房产,已经出售;或者曾经有过一套住宅房产,而且有贷款,并且贷款已经还清,房子已经出售给别人,现在名下没有房子,都算一次记录,再通过商业贷款买房时,就算二套了。以家庭为单位,我在北京还尚无房产,自己名下也从未有过贷款记录,属于妥妥的“首套首贷”的资格。这样的资格在买房贷款的时候非常有优势,如有可能千万别浪费。如买一套600万的房子,首套首贷的购房人可以贷到房屋评估价的70%(评估价一般比市场价低。例如:一套房屋市场价格是600万,评估价540万,那最高可以贷540万的70%,就是378万,剩余的房款600万-378万=222万是作为首付的)。相当于用了222万撬动了一个600万的房产。
 
02 买什么房?
 
买什么房取决于自己的“购房能力”和“购房需求”。“购房能力”说白了就是在相应的购房资质下自己能准备多少首付,简单明了、容易识别,它相当于购买者的预算约束线。而“购房需求”则相对复杂多样,它是由购房者的偏好决定的。如买房的区位、是否为学区房、对交通便利的要求、对周边居住环境的要求、户型的选择等都是偏好中的重要考虑因素。一千个买家有一千种需求,但一般而言,学区、居住品质和交通便利几方面最为重要。
 
买房的决策与经济学上的最优化思想很像,就是在给定的购房能力下,挑选最符合自己需求的房子,让自己的效用(或满意度)达到最高。
 
对我而言,资金约束是第一位的考虑,所以自然优先选择能够多贷款上车的公房。所谓公房,是单位或者国家分的房子,在之前个人是不得买卖甚至出租公房的。不过对于公房国家后来出台了房改政策,允许个人将该种类型的房屋买下产权,变成了房改房、已购公房,对于这类房子可以正常进行交易。相对来说房龄长点,房型老旧点,但价格会稍微温和。作为一个钱不多的“理性购房者”,我对于交通和学区的资源比较看重,对于居住品质的要求并不是那么苛刻。因此,海淀区的老破小对我而言就比较合适。
 
之所以选择海淀区是因为从全北京市来看,海淀的教育资源是最为丰富的,以北京2021年高考前100名为例,海淀65人、西城20人、东城5人、丰台2人、石景山和顺义各2人、而朝阳、密云和亦庄各1人。选择老破小也是不得已而为之的选择,如果想选择区位比较方便、且总价也较低的城内房子上车,可选集内留下的大多数都是老破小的二手房。此外,由于二手房交易环节需要交纳各种税费,交税费最低的房产为“满五唯一”(满五唯一是指卖方者在该城市,只有1套房子,且这套房子产证已经满5年。)的商品房,其次为“满五”商品房,再次之还有“满二唯一”、“满二”等类型,房屋交易的税费也是一笔不少的支出,因此优先选择那些税费较低的房产类型。综合下来,我的选择是在自己可以承受的总价范围内,选择海淀区、四环以里、满五(唯一)的公房上车盘。
 
不过值得一提的是,购房需求方面,和很多朋友交流过,大家的需求真的是千差万别,而且各自都觉得自己的需求理由充分,而对方的逻辑难以理解或接受——
 
同期小伙伴有人买了六环的新房,没学区概念、交通一般,但是就是觉得“居住舒适”是首选。有人买了西城德胜区的老破小,学区属性特别强,交通便利,忽略了糟心的居住环境(西城区德胜学区内一共5所小学,其中育翔小学和西师附小两所为一流一类小学,综合实力在西城都是名列前茅;五路通小学是一流二类,也是近60多年建校史老牌学校,口碑一直都很好;还有一所二流一类小学:实验二小德胜校区)。
 
萝卜白菜各有所爱,各自的选择都无可厚非。但是在组里的时候,老师反复和我们强调,买房最重要的三件事,是“位置、位置、还是位置”。买房子买的是地段,而不是房子的钢筋水泥,房产的价值是由其周边的教育、医疗、交通资源等决定的,从投资的未来价值这个意义上讲,买城内的老破小或许比买城外的大别墅更好些;年轻的时候,多花些时间在工作上,少花些时间在路途上,对于自己的成长也应该是件好事情。
 
 
03 怎么买房?
 
确定好自己要买什么样的房子之后,下一步就是怎么买房。由于房产属于较不标准化的产品,房屋的位置、楼层、朝向、格局、装修、附属的教育和医疗资源等各有差异,存在很多的信息不对称。而且房屋的价值较高,属于家庭中比较重要的决策。如果仅凭借个人信息去进行点对点的买卖,成交难度上肯定较大。因此,在北京买卖二手房还是最推荐找一个靠谱的房地产中介,如链家、我爱我家等。此时,买房的决策就从我要买一套什么样什么样的房子,变成我要委托经纪人帮助我买一套什么样的房子,因此寻觅一个靠谱的经纪人协助你完成买房是一个很重要的事情。
 
一圈下来,自认为最高效的买房方式就是在看准一个片区之后,在网上找到该片区内评分较高的房地产经纪人,然后线上对接后到线下见面沟通。不推荐在看房全程只找一个经纪人,虽说房地产中介可以帮助你购买北京市内所有片区的房产,但是毕竟每个人的经历经验有限,经纪人对于本片区的了解程度肯定是远远多于其他片区的。因此,当选择换片区看房的时候,最好也换一个经纪人。不仅如此,和多个房产经纪人沟通也有一些额外的好处,多个经纪人保证了信息来源的多样性,不至于自己困在一个经纪人的信息茧房中。
 
在与经纪人的沟通过程中,购房者可以策略性地让他知道自己并不是只找了他一个经纪人,让他稍微有些紧张感,从而更好地为你服务;但与此同时,购房者也不能显示出有一堆经纪人帮你看房的信息,这样会让对方觉得你在他那里成交房产的概率很小,既然你不重视我,那我何必重视你,从而拉低了服务品质。
 
经纪人在买方决策中是贯穿始终的,从刚开始为你讲解片区的基本情况、带你看房、了解房屋信息,到帮助你讲价、签约、再到交易之后的申请贷款、房屋过户等过程中,经纪人的作用都不容小视。的确,这里面的每一步都可以自行完成,但是花费的时间和经历成本远远要高于付出的中介费用。
 
写到这里的时候真的想要致谢左晖,为我们创造了中国最大的房屋经纪公司,重新塑造了房地产中介这个行业。不得不说,在和房地产经纪人沟通的过程中,自己也学到了很多,优秀的经纪人对于目标片区内房屋的历史交易情况、房屋的附属资源(尤其是学区资源)、周边的环境和目标房产的屋内细节都信手拈来,让我省去好多功课。自己在买房的过程中,也对房地产中介行业、对经纪人合作网络(Agent Cooperate Network,经纪人合作网络,是指在遵守房源信息充分共享等规则前提下,同品牌或跨品牌经纪人之间以不同的角色共同参与到一笔交易,成交后按照各个角色的分佣比例进行佣金分成的一种合作模式)有了更深的认识。一个人能改变很多人的命运,信矣。
 
04 签约后如何选择贷款?
 
全款买房的人毕竟属于极少数,因此对于大多数购房者而言,在签约房屋买卖合同之后,选择贷款就是一件比较重要的事情。
 
经济学101的知识告诉我们,贷款买房应该遵循几大原则,第一,贷款越多越好。之前说过,房屋抵押贷款是个人这一辈子,为数不多的几次能一次性从银行贷来一大笔款项的机会,大家要善加利用。在经济实力范围之内,能多贷不少贷,这也是我在北京有限选择购买公房的原因;第二,贷款年限越长越好。2021年通货膨胀已成为每家的餐桌必谈话题,大家永远不要低估货币的时间价值,俗话说钱毛了,讲的也是这个道理。每个月一两万的还款额在未来二三十年后会非常划算;第三,选择等额本息而非等额本金。对于年轻人而言,现在的资金压力比较大,未来的资金压力比较小,因此还款方式上尽可能选择等额本息还款,这样每个月还一个固定金额的贷款。如果是等额本金的话,之前还款的金额比较多,后期的还款金额越来越少,与自己可支配的现金流相反,会有比较大的压力。
 
05 题外话:ACN机制以及其延展思考
 
去上海出差,和好友夫妻俩一起约饭,毕业、立业、成家,一件件大事等着我们这些90后,而“居者有其屋”或许是大家普遍的小梦想。恰逢两边最近都买了房子,不免会在房子的事情上多聊几句。聊到房产交易中介的时候,我们发现了很不一样的地方:
 
和新房比起来,二手房交易市场水特别深,比如说严重信息不对称,房源的真假、房子的质量(如是否为凶宅、查封房、房屋产权的完整和真实性等)都很难判断,而且即使签订买卖合约之后,后续一系列手续(如贷款网签、银行批贷、房屋过户、办理房产证等)都需要专业知识辅助,手续也较为繁琐,因此一般交易双方都会委托中介商来帮忙进行交易。我原以为上海同学应该和我们一样选择的链家(贝壳),再不然也是“我爱我家”或者“易居”,毕竟这几家是当前市场中的头部经纪商。但他们却选择了一个上海本地的小中介(易轩),他们说这个中介有点像他们这片区的地头蛇,这次购买的房产是这家中介的独家资源。在中介费方面,他们支付了1.8%的手续费。相比于我们在北京支付的2.5%,0.7%的手续费差异并不是个小数目。
 
值得一提的是,与美国城市的房地产交易市场相比,中国的中介费率并不算太高。中国多年来住房紧缺,导致二手房交易市场长期处于卖方市场,佣金比例在1-3%,原则上中介费是买卖双方共同支付,但实际中都是买家支付。美国房地产交易市场是一个非常成熟的买方市场,房源通常由卖家委托中介出售,因此佣金的支付方通常为卖家,佣金比例在5%左右。
 
链家的佣金费率一般在2.5%左右,不同城市会略有差异,如北京地区链家二手房的中介费为向买家收取房产交易总额的2.7%左右,上海地区链家二手房的中介费为向买家收取2%,卖家收取1%。贝壳找房创始人兼董事长左晖也曾说过,链家2.5%的中介费并不是拍脑袋定出来的,而是算出来的。2.5%的中介费收入相当于该城市平均收入的1.2倍左右,因为只有这个价格才能吸引来比较高素质的经纪人为大家提供更好的服务。
 
和上海同学之间0.7%的中介费差异其实并没有刷新我的认知,毕竟大房地产中介的固定支出成本更多(如更高大上的门脸、核心地段的门店、素质更高的经纪人、更专业的服务等),需要更多的收益来弥补成本,让我惊讶的其实是,上海同学1.8%的中介费里面竟然还包含着上海同学0.8%的“道德溢价”。此话怎讲呢,原来是当他们白纸黑字已经和经纪人签完中介代理服务合同之后,这家中介的另外一个经纪人提出了1%的佣金费率,想把这单撬走。不过出于道德约束和避免法律纠纷的原因,上海同学宛然拒绝了后者的offer,以1.8%的中介费完成了本次交易,并没有选择“跳单”。
 
为什么小中介会出现经纪人之间彼此撬单的情况呢?或者说为什么链家不太会出现这种情况呢?这就要归功于后者的经纪人合作网络,即ACN(Agent Corporate Network)——
 
ACN是链家借鉴美国的MLS(Multiple Listing Service)多重挂单系统,房源共享联卖分佣机制建立的。该机制对于减少经纪人之间的撬单情况起到了很大作用。具体而言,ACN网络将卖房的流程拆分开来,房源端可分为找房源、维护房源、房源勘探、委托、获得钥匙等;而客源端可分为找客源、房源客源匹配、促成交、金融服务等。一单房产交易完成后,在这个流程中涉及到的每个经纪人都会得到相应的佣金分成。行业内有个词叫做“单边比”专门来描述多少人促成了这笔交易,从而享受这单的分成。简单理解,单边比即一个成交的单子有多少边。“边”是一个量词,一个边就代表一个人。比如在北京地区,单边比在6左右,即每成交的一笔交易会有6个经纪人来分佣金。这6个人包括房源的维护人、房屋的首次带看人、促成交易的经纪人、以及提供金融服务的经纪人等。
 
在ACN的机制设计下,公司内部大家会齐心协力促成这单房产的交易,避免了恶性竞争,减少了公司内耗,达成了合作共赢。用当下比较流行的话说,就是避免了公司内部的内卷。在上海同学的案例中,小中介房地产经纪人之间由于利益不一致,谁达成交易谁获得佣金,对于手中握有较好房源的经纪人来说,很难做到与其他经纪人共享协作。
 
房地产经纪是一个网络效应非常强的生意,你有更多的房源,就有更多的买家,然后就有更多的卖家,也会有更多的优秀经纪人。当一个体系足够大的时候,经纪人面临的外部竞争要小于内部竞争。此时,合作共赢就变得更加重要。
 
写到这里的时候,我突然想起来腾讯近年来部分放弃“赛马机制”的事情。2017年之前,很多人都非常推崇腾讯内部的“赛马机制”。该机制是从腾讯游戏开始逐渐确立起来的,红遍一时的王者荣耀就是赛马机制下的产物。彼时,腾讯在各个大事业部之间,是没有信息共享的,一个现象级产品的推出不是顶层设计的结果,而是基层业务单元的独立创新,大家可以放到线上一起PK,腾讯根据结果决定分配多少资源来推广这个产品。该模式下,公司可以实现内部革命,避免被其他公司颠覆。
 
但是,随着腾讯开始发展2B业务,需要更多公司内部协同作战,统一对外的时候,赛马机制下内耗过于严重的缺点被逐渐暴露出来。于是2018年的时候,腾讯进行了组织结构的大调整,宣布将原有的7个事业群合并重组为6个事业群,新的"云与智慧产业事业群"(CSIG)宣告成立,整合了腾讯云、互联网+、智慧零售、教育、医疗、安全、LBS等行业解决方案,从而更好地使用2B业务的发展。
 
在各个行业充斥着内卷的时代,管理者的确可以通过组织结构的设计和变革来避免可能的内耗。适当的竞争是非常必要的,但是过度的竞争最终会损害一个团队的竞争力。在增量时代即将过去,存量时代即将来临的今天,可能尤其如此吧。
 
作为一个女博士,买个房跟做了个小课题一样。过程中觉得其实生活中很多现象都是经济学金融学的知识点,不过“纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行”。
 
林林总总,自己总结了上车过程中的一些自认为比较重要的内容和一些天马行空的思考,难免挂一漏万,更非投资推荐,只是自己的一些感悟而已。如果对跟我们一样的小伙伴有所帮助,那就是最大的心愿了。
 
 
朱菲菲 博士
 
中央财经大学金融学院讲师
 
芝加哥大学布斯商学院访问学者
 
中国财富50人论坛(CWM50)青年研究员
 
 
 



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