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疫情下的2020年|城市格局和房产走势的逻辑会变吗?

 

因为这次新冠疫情带来的冲击,很多同学都担心:2020年的财富逻辑会变化吗?
 
之前我跟你分析了金融资产价格趋势的逻辑,两句话:
 
1. 从2020年的中短期(e.g.半年左右)来看,金融资产价格上行趋势不变,可能超预期。
 
2. 受市场情绪影响,超短期(几天、十几天)上涨幅度较大,警惕回调压力。
 
今天,我要跟你讲的是更多同学关心的:我们课程中关于“大城市胜利”和“房价分化上涨”的逻辑会变化吗?
 
湖北附近的同学更是忧心忡忡:经此一“疫”,武汉房价会否崩盘?
 
PART 1 城市逻辑
 
疫情出来后,就开始有逆城市化的声音,说武汉这种大城市人口密度太高,人口流动过快,是引发大片传染的根源。
 
传染病的全球流行是近十年人类社会面临的重大挑战,这些年埃博拉、猪流感在全球此起彼伏,人口稠密的地方,破坏力自然更大。
 
2015年,比尔·盖茨在演讲中说,未来几十年人类社会面临的最大敌人不是战争核武器,而是病毒。
 
但是,这是否意味着“人口就不应继续集聚了呢?”我把这种思维模式称为“草履虫”式思维,意思是过于简单化。我们就以这次新冠疫情中各个城市的表现来分析一下。
 
1月22日,我们团队根据我们对流动人口的理解和观察,当天晚上熬夜编制了一份全国所有城市的“疫情防疫警报分级”。其中深圳和上海尤其危险,深圳是因为湖北务工人员多,上海则是离武汉最近的医疗条件最好的大城市。但是从目前看,这两个城市控制得非常不错,复工也相对快。
 
包邮区(江浙沪)这次集体表现出色,显示了很强的城市治理水平。其中有个很值得一提的城市是温州——湖北之外的最重疫区,2月4号确诊364例,之后节节攀升到474例。
 
但是在全国好多城市(包括我老家长沙)在疫情最重那几天都在哭喊着求物资捐赠的时候,温州却毫无声息。到目前温州已经只剩下200多例。换句话说,温州将严重疫情内部默默消化了不少。
 
再联系到新加坡迄今为止的状态,你就会发现,现代社会这种大规模的恐慌性公共卫生事件,特别考验一个国家和城市的公共治理水平——这个水平包括医疗资源水平、市民素质、社区管理、政府应急能力、公共机构的协同作战能力等等。从这次新冠疫情的应对来看,人口密度从来不是城市化的上限,城市的治理水平才是上限。
 
结合我们报告中关于城市的分析框架和数据,你就会知道,城市发展水平高,吸引更多资源和人才,以及人口流入,同时促进经济发展水平——所以在一般情况下,城市治理水平和规模存在正向关系。
 
从这一点上看,我们“大城市胜利”的结论,经此一“疫”,不但不变,反而会得到加强。
 
但是其中一个观点我需要做一点点修正——
 
要知道,武汉是中国中部重镇,妥妥二线核心城市,经济水平、医疗资源,都排在全国前列。而武汉政府在疫情发生时的处理方式依然很难让人满意。
 
我想过很多次,将武汉换成其他二线城市,事情会不会不一样。历史没有办法假设,但是很可能的情形是,很多城市可能会重蹈武汉覆辙,甚至更差。
 
在未来后续的城市价值评估中,我们会持续追踪各个城市的公共治理水平,将这个要素考虑进去。
 
举个例子,疫情发展一段时间后,我们按照确诊人数对城市进行了排名,然后和之前做的疫情预警压力排名进行了对比,发现了有两个异常的例子,一个是黑龙江,本来疫情预警压力不大,但是最后不但疫情严重,死亡率也相当高。还有一个是安徽,几乎所有的安徽城市的疫情都高于疫情预警指标。
 
这些现象我们还需要进一步研究,如果还有其他方面的数据和案例支持,我们可能还需要对某些城市的估值进行微调。
 
所以,给定疫情冲击,我们对城市化的判断不变,大城市继续胜利,但是注意三点:
 
第一,大城市化只会加快,不会减速;
 
第二,非一线城市跟一线城市的差距很难缩小;
 
第三,各城市的公共治理水平会对城市发展有影响。
 
 
PART 2 房价逻辑
 
好,在这个逻辑下,城市房价的趋势也就清楚了:
 
万元美金社会带来的所有变化,阳光溢价、学区溢价和便利溢价不会改变,但是一线城市房价的长期趋势将更加向上,和其他城市拉开差距;
 
其他城市的公共治理水平将更影响一个城市的吸引力和房价。
 
最后说一句关于武汉房价的分析。
 
有用户在后台问我武汉的房子要不要抛售,我觉得分短期和长期吧,短期冲击会在。但现在的冲击也不仅仅是武汉,连售楼处都不开门,还谈什么房地产。
 
关于武汉房价,我也是两句话:
 
第一,永远看底层。在外生冲击时,做投资决策要控制情绪,保持理性,还是要回到底层逻辑。
 
武汉还是不是湖北中心城市?大城市聚集会变吗?都不会变。
 
第二,人类的记忆只有七秒,人类对痛苦的记忆比鱼还要短,这是我们人类生存下去的一个本能。
 
所以不要太担心这件事对武汉房价的冲击。我有一点更乐观的想法,所有的东西都是大乱和大治,武汉疫情过后,中央肯定要把武汉的社会公共治理大力地加强,基础设施上面都可能会有更大的投入。
 
有时机会反而蕴藏在危机当中,所以对武汉的房价趋势判断不变。
 
好,这就是疫情冲击下,《香帅中国财富报告》关于2020年城市化和房价趋势的一些补充,希望能对你2020年的投资决策有所帮助。
 
同样,更希望这种抽丝剥茧、动态分析的方法对你的各种决策都有所启示。



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