各城市房价变化

2023年8月16日，统计局公布了2023年7月的70城房价数据。一、二线新房房价同比涨幅双双回落，三线房价降幅扩大。二手房方面，一、二、三线房价跌幅均有所扩大。从二手商品住宅市场表现来看，环比涨幅最高的城市是昆明（+0.4%）、北海（+0.4%）、常德/大理（+0.3%，并列）；跌幅最高的城市是吉林（-1.0%）、广州（-1.0%）、郑州（-1.0%）。

整体上，二手商品住宅环比-0.5%（同比-3.1%），新建商品住宅环比变动-0.2%（同比-0.6%）。

分城市线来看：

一线城市二手商品住宅环比-0.8%（同比-1.4%），新建商品住宅环比持平（同比+1.0%）；

二线城市二手商品住宅环比-0.5%（同比-2.7%），新建商品住宅环比-0.2%（同比+0.2%）；

三线城市二手商品住宅环比-0.4%（同比-3.5%），新建商品住宅环比-0.3%（同比-1.5%）。

地方楼市政策变化

近期，各大城市楼市政策开始频繁放松，尤其二三线城市，政策放松加速。

近期值得重点关注的包括：

7月国民经济运行情况：稳增长政策出台必要性增加；

超预期降息、货币政策表述变化：进一步降息降准仍有可能；

资本市场政策变化：对A股短期走势影响有限；

海外追踪：美联储FOMC会纪要、海外通胀数据变化。

7月国民经济运行情况

事件/数据详情

8月15日，国家统计局公布2023年7月多项宏观经济数据：

7月份，规模以上工业增加值同比实际增长3.7%（预期4.6%，前值4.4%）。从环比看，7月份，规模以上工业增加值比上月增长0.01%。1至7月规模以上工业增加值同比3.8%（预期3.8%，前值3.8%）。

1—7月份，全国固定资产投资（不含农户）285898亿元，同比增长3.4%（预期3.9%，前值3.8%）。其中，民间固定资产投资149436亿元，同比下降0.5%。从环比看，7月份固定资产投资（不含农户）下降0.02%。

1—7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%（预期-8.1%，前值-7.9%）；其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。

7月份，社会消费品零售总额36761亿元，同比增长2.5%（预期5.3%，前值3.1%）。其中，除汽车以外的消费品零售额32906亿元，增长3.0%。1至7月社会消费品零售总额同比8.2%（预期7.3%，前值7.6%）。

7月份，全国城镇调查失业率为5.3%（预期5.2%，前值5.2%）。此外，全国青年人等分年龄段的城镇调查失业率暂停发布。

市场解读

市场机构普遍认为，7月经济各项数据显示基本面明显承压。中信建投认为，7月经济数据边际转弱，工业、服务业生产放缓，消费、投资、出口转弱。内外需求不足是一方面，但也要关注到极端气候因素对生产、消费的制约，以及价格因素对投资、出口名义等金额增速的拖累。国盛证券认为，7月经济再度下探、各分项均超预期回落，指向当前经济压力仍大，也进一步预示实现全年5%左右的目标可能不再是“板上钉钉”。申万宏源认为，7月经济数据显示消费、投资、出口增速再度走弱。中金公司分析认为，工业增加值在内的生产端数据偏弱，原因主要还是需求端的偏弱。野村证券认为，经济仍面临较大下行压力，此次降息的拉动作用可能有限，对三、四季度GDP同比增长4.9%的预期或面临更大下行风险，全年实现5.0%的GDP增速可能存在一定难度。

展望后市，市场较为一致的预期是经济的继续弱复苏，并认为稳增长政策出台的必要性增加。

中信建投认为，生产端、投资、消费需求预计均将在波折中恢复上行，对后期经济总体运行方向的判断仍为弱复苏不变。华泰证券认为，考虑到7月出口增速回落至-14.5%，7月新增人民币贷款、以及非标融资低于预期，经济自发的融资需求偏弱，M1同比增速从6月的3.1%走弱至2.3%，显示企业端现金流尚待修复。稳增长政策发力提效的必要性进一步提升，或将在地产需求端政策、一揽子化债、地方专项债发行加速、促进消费等多方面加码。

申万宏源认为，经济弱恢复格局下，有三个阻力相对较小的结构性亮点可以期待，包括降息、限购限售、首付比下调等地产政策的放松加码；“保民生”底线下商品房交付加快、地产竣工增速明显回升。光大证券认为，居民对住房等大宗消费的信心依然偏弱，给下半年经济恢复带来了较大的不确定性，亟待政策持续发力，呵护经济恢复势头。向前看，逆周期政策将持续发力，政策利率调降将进一步激发企业信贷需求，三季度专项债发行节奏将显著加速，基建投资有望持续反弹，均是拉动内需的抓手。华创证券从总量推演政策加码预期，认为两大触发条件或已至。

超预期降息、货币政策表述变化

事件/数据详情

8月15日，中国央行开展4010亿元一年期MLF操作，利率下调15BP至2.5%，此前为2.65%。同时，中国央行进行2040亿元7天期逆回购操作，中标利率调降10BP为1.80%，此前为1.9%。公告公布后，10年期国债收益率下行5.50bp，报2.5650%，跌至2020年来最低。离岸人民币兑美元跌破7.31，日内跌超300点，刷新去年11月来新低。

8月15日，央行调整常备借贷便利利率（SLF），隔夜期下调10个基点至2.65%，7天期下调10个基点至2.80%，1个月期下调10个基点至3.15%。

8月17日，央行发布《2023年第二季度中国货币政策执行报告》，报告提到，国内经济运行面临需求不足、一些企业经营困难、重点领域风险隐患较多等挑战，将加大宏观政策调控力度；密切关注重点领域风险，统筹协调金融支持地方债务风险化解工作；适时调整优化房地产政策。

市场解读

本周降息超市场预期。国盛证券认为，本次降息节奏和幅度略超预期，主因当前经济下行压力加大、尤其是地产超预期下行，旨在稳信心、稳预期、降成本、扩内需。光大证券认为，本次降息下调幅度与操作时点均大幅超出市场预期，货币政策稳增长力度显著加大。一是，7月社融数据大幅低于预期与季节性表现，反映出实体经济融资需求十分疲弱，稳定企业和居民预期必要且急迫；二是，居民购房需求持续走弱，叠加存量房贷利率偏高下居民提前还贷意愿较强，居民部门信用收缩较为明显；三是，经济修复动能仍显疲弱，促内需稳增长压力仍然较大，降息也是对政治局会议“用好政策空间、找准发力方向”的具体落实。

市场预计，连续两次降息后可能进入政策的观察期，进一步降息降准仍有可能。当下稳增长、防风险，支持实体经济的压力仍大，供需和预期转弱的局面还没有明显改变。此外，四季度海外方面通胀大概率回落，压力逐渐减小，如果经济增速仍有压力的背景下，不排除还有降息可能。申万宏源认为，一方面，MLF降息后LPR大概率跟随下调，以达到促进实体融资成本下降、刺激地产需求释放、改善居民和企业预期的目的；另一方面，考虑到后续信贷投放力度加大、地方债发行量上升带来的资金需求，后续降准落地的概率也较大。长江证券认为，年内仍有持续降准降息的必要。华创证券认为，降准仍可期，下周一五年期LPR不排除进行20bp调降的可能。

本次货币政策执行报告对国内经济“新的困难挑战”的阐述较为详细，表态较一季度更为积极，但本次货币报告多源于之前会议定调，前瞻信息相对有限。报告亮点有二：房地产方面删除“房住不炒”、删除“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”；人民币“防范汇率⻛险”问题上，改用“超调风险”替代“大起大落”，同时新增“推进人民币国际化”的表述。

对于汇率表述的改变，广发证券认为，一方面延续政治局会议要求；另一方面也是对近期汇率波动特征较大的回应。央行目前可用的工具依然丰富，包括加大预期管理、加强跨境宏观审慎管理、调整外汇风险准备金以及存款准备金率、增加逆周期因子使用等。

对于政策利率的调降，中金公司认为，强调稳定汇率并不代表未来没有继续放松货币政策的空间，一方面，7月在稳汇率的基调以及美联储加息的同时，面对较大的内需压力选择了继续降息。另一方面，除了政策利率调整以外，还有结构性货币政策工具、引导存款利率调整等多种方式进行货币宽松，同时也拥有外汇存款准备金率、外汇风险准备金、离岸央票多种汇率政策工具。不过民生证券也表示很难在这次货政执行报告中，直接解读出央行鲜明的货币政策取向。华泰证券表示，货币政策可能维持“托而不举”的基调。如果经济基本面进一步承压，不排除央行有进一步降准降息的空间，但考虑到汇率制约，央行每次降息的幅度可能相对温和，且更多是“顺势而为”。

风险挑战方面，招商证券、长江证券认为面对二季度经济复苏转弱、信贷滑坡、汇率波动加剧的复杂局面，此次报告立足“需求不足”这一核心矛盾，指出了“居民收入预期不稳、民间投资信心不足”这一深层原因，同时指出海外通胀回落至疫情前水平尚需时日、全球金融稳定风险上升、经济前景和货币政策不确定性上升等。广发证券表示本次对于房地产融资、地方债化解、汇率、银行净息差等焦点问题的政策导向做了更具体的阐述，后续几个方向的政策空间和政策落地节奏有待于进一步观察。中信证券、国盛证券等也补充如生产线外迁和地方财政等也存在压力。

资本市场政策调整进展

事件详情

证监会回应降低印花税：有关具体情况建议向主管部门了解。近期投资者关于降低证券交易印花税税率的呼声较多，证监会有关负责人18日表示，我们已关注到市场对调降证券交易印花税税率的呼吁和关切。从历史情况看，调整证券交易印花税对于降低交易成本、活跃市场交易、体现普惠效应发挥过积极作用。有关具体情况建议向主管部门了解。

8月18日证监会官网消息，近日，证监会有关负责人就“活跃资本市场，提振投资者信心”答记者问。要点包括：研究对于破发或破净的上市公司和行业，适当限制其融资活动，要求其提出改善市值的方案。研究适当延长A股市场、交易所债券市场交易时间。坚持科学合理保持IPO、再融资常态化，现阶段实行T+0交易的时机不成熟。推出更多符合条件的“绿灯”案例，包括市场较为关注的协议控制（VIE）架构企业和平台企业。做好房地产、城投等重点领域风险防控。强化城投债券风险监测预警，把公开市场债券和非标债务“防爆雷”作为重中之重，全力维护债券市场平稳运行。

市场解读

海外追踪：美联储FOMC会纪要、海外通胀数据变化

数据详情

当地时间8月14日，纽约联储发布7月消费者预期调查（SCE）：未来一年的通胀预期中值为3.5%（前值3.8%），2021年5月以来最低读数；未来三年的通胀预期中值为2.9%（前值3.0%），未来五年的通胀预期中值为2.9%（前值3.0%）。对未来一年房价上涨的预期中值为2.8%（前值2.9%）。对未来一年租金变化的预期终值为9.0%（前值9.4%）。未来一年收入增长的预期中值为2.8%（前值3.0%）。对一年后美国失业率较当前上升的平均概率预期为36.7%（前值37.7%）。

当地时间8月16日，7月美联储会议纪要公布，大多数决策者仍认为通胀有重大的上行风险，可能因此需进一步加息；多人认为即使降息时也未必停止缩表；几乎所有决策者认为7月适合加息25个基点，两人支持保持利率不变。“新美联储通讯社”称，部分官员注意到加息太高的风险，联储对加息更谨慎。纪要显示，联储官员认为，决策取决于所有数据，未来几个月的数据对判断可能新增紧缩的程度很有价值；联储工作人员不再预计今年经济会轻度衰退，预计2025年PCE通胀降至2.2%，称通胀预测有上行风险；与会者强调通胀高得不可接受，需进一步的通胀下降证据，警惕银行信贷收紧影响可能比预期大。

当地时间8月16日，英国统计局数据显示：英国7月CPI环比-0.4%（预期-0.5%，前值0.1%）；同比6.8%（预期6.7%，前值7.9%）。7月包括自住房等价租金在内的CPIH环比-0.3%（前值0.2%）；同比6.4%（预期6.3%，前值7.3%）。7月核心CPI（除能源、食品、烟酒外）同比6.9%（预期6.8%，前值6.9%）。

当地时间8月18日，欧盟统计局（Eurostat）发布数据显示：欧元区7月HICP环比终值-0.1%（初值-0.1%，前值0.3%）；7月HICP同比终值5.3%（初值5.3%，前值5.5%）；7月核心HICP同比终值5.5%（初值5.5%，前值5.5%）。

当地时间8月15日，日本内阁府数据显示：日本二季度实际GDP季环比初值1.5%（预期0.8%，前值0.9%）。二季度实际GDP年化季环比初值6%（预期2.9%，前值3.7%）。二季度名义GDP季环比初值2.9%（预期2.6%，前值2.3%）。

当地时间8月18日，日本总务省发布数据显示：日本7月CPI同比3.1%（预期3.1%，前值3.3%）；7月CPI（除生鲜食品）同比3.3%（预期3.3%，前值3.3%）；7月CPI（除生鲜食品及能源）同比4.3%（预期4.3%，前值4.2%）。

市场解读

美国方面，7月美联储会议纪要凸显出官员对进一步加息的谨慎态度。FOMC与会者指出，尽管2023年上半年GDP增长仍保持弹性，但“经济活动似乎逐渐放缓"且信贷条件收紧可能会拖累未来几个季度的增长。高盛表示，源于“额外的货币紧缩”带来的风险，美联储官员看到了增长下行的风险，尽管不再预计衰退，但可能需要应对“更高且更持久的通胀”。广发证券表示，7月议息纪要对通胀的判断略显纠结，未来只能相机抉择。

当前美国市场通胀预期已经降至或接近目标一致水平，经济可能实现软着陆。高盛认为，一旦通货膨胀接近目标，基金利率就会从限制性水平转趋正常化，因此预期美联储今年不会再加息，因为“核心通货膨胀趋势已放缓至足以使最后一次加息变得不必要”，同时将于2024年第二季开始按季度逐步降息，但不确定步伐。美国银行调查显示，投资者普遍认为未来12个月央行能实现软着陆，预计这期间全球经济增长走软的投资者占比降至45%，上半年看空头寸带来的强劲推动会在下半年消退。中金公司认为，没有必要过于纠结美国经济是否“衰退”。美国经济方向上仍是放缓，程度上不到衰退，明年压力增加。

值得注意的是，7月以来，美债收益率曲线再次出现快速上行。10年期美债收益率一度突破4.3%，30年收益率升至4.4%，均接近甚至超过去年10月下旬的高点。2年期收益率升至4.94%，达到了银行危机前水平。美国银行认为，投资者要做好准备迎接美债收益率5%的回归，即回到金融危机前的水平。贝莱德表示，通胀可能仍将顽固地高于美联储目标，从而为长期债券收益率进一步推高留下空间。前财长萨默斯称，近期美国10年期国债收益率可能还会进一步上涨，在未来十年，美国10年期国债收益率平均将达到4.75%。

Degg（香帅团队宏观研究员）表示，考虑宏观经济和市场波动加大，叠加美债市场流动性下降，预计10Y收益率的波动区间也会显著宽于上一轮周期 。

欧洲方面，欧洲核心通胀仍居高不下。7月欧元区以及英国通胀水平虽然与预期基本保持一致，但核心通胀和服务业通胀仍显顽固。市场预计（高盛、汇丰等）随着能源价格下降和供应链压力缓解对核心商品通胀的影响，核心通胀将逐步下降，但由于工资强劲增长，服务通胀将保持坚挺。此外，欧元区经济衰退迹象仍在，但一方面，各成员国“债台高筑”，抑制经济下行的手段有限。另一方面，各成员经济状况目前存在明显差异，“众口难调”，也加大了欧央行施政难度。

日本方面，本周日本经济二季度GDP6.0%的环比折年率远高于预期（2.9%），成为亮点。野村证券表示，日本二季度实际GDP大幅增长主要得益于外需对增长的贡献显著。相比之下，日本国内需求则普遍疲弱，占GDP逾半的私人消费超预期下降，而作为经济增长关键动能之一的资本支出却未见增长。就此而言，二季度实际GDP虽然高增，但可能很难明显感受到其隐含的强劲经济复苏势头。关于日本内需的未来走势，日本国内存在对立，一种是认为持续高涨的通胀会进一步压制实际消费，另一种观点则认为伴随工资上涨、过剩储蓄的消除、日本内需能重新出现反弹。中金认为日本的通胀或难以回落，持续的工资上涨才是提高实际购买力的重要途径。华泰证券、瑞穗证券等认为，通胀和增长数据说明货币政策偏宽松，中期看，日央行仍将退出YCC和负利率。‍‍