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我是香帅。

本文是《香帅中国财富报告》的试读篇之二，试读篇之一《2023年，房子还是安全资产吗》（点击标题即可阅读）。

上一讲我们讲了不同家庭该怎么买房。这一讲我想跟你聊聊，到底什么样的房产配置是最优的？

这两年总有人问，要买第二套房子不？用孩子的名字再买行不？要换别墅不？要买马来西亚海景房不？形形色色回答了不下百次后，我发现这些问题其实都是在问同一件事，就是房产到底怎么配置比较合理？

01

合理的配置比例是多少：50-80%

我们大概都听过一种说法，就是房产在中国家庭财富里的占比太高了。

比如西南财大2018年的城市家庭财富健康报告就说，中国家庭总资产中，住房资产高达77.7%。这个数字和我们前两年财富能力报告得到的数据很接近，也是77%。也就是说，咱们100万资产中，有接近80万是在房产上。

这个数字如果跟其他国家做对比，确实比较突出。按照各国央行和统计局的数据，2021年，英美等OECD国家的平均房产配置比例是50.37%，其中最低的是德国29%，美国37%，英国45%，最高的是西班牙58.7%。亚洲国家，像新加坡、韩国、印度等都在40%以上。

当然了，国家之间发展阶段、文化传统、养老制度、储蓄习惯相差太多，资产配置比例不太适合直接做比较。但从上面的数据中，我们可以得到一些有用的信息：养老和保险体系偏薄弱的国家，房产比例就高一些。富裕国家，富人家庭的资产中，房产的比例会低不少。

这意味着，在很多家庭心中，房产是具备很强“储蓄养老”属性的资产。

所以，搞清楚买房是干什么用的，才能真正想清楚，房子在未来家庭资产中配多少合适。说实话，中国家庭之前对这件事没有太强的概念。2005年之前，中国家庭财富的水平不高，投资渠道更有限，买点A股和黄金就算“内行”。

城市居民家庭是从2008年房价暴涨开始，才有了“打理家庭财富”的概念。接下来十多年，城市化迎来高峰期，房产向上的趋势太强，大家压根来不及思考买房用来干什么，感觉买房就是用来赚钱的。

（稍微多啰嗦一句）从这个意义上看，我们政策要求“房住不炒”是有道理的，就像第一讲里说的，城市化水平已经很高，人口和生育意愿面临下行压力，自住房达到一定比例，房产自然而然会走到“无利可炒”的程度。

回到正题，房子配多少合适？这个问题放在2022年，多数已经有一套自住房的中产家庭应该比较清晰了：房产已经过了让家庭财富暴涨的阶段，而是承担了储蓄、抗通胀，以及补充未来现金流缺口的功能。

这些功能，如果有其他更优秀的资产来承担，那配不配房产其实无所谓。美国就很典型，保险和养老市场发达，金融市场非常完善，股票和债券的长期回报稳定丰厚，所以美国家庭财富中房产的占比平均也就30%多，而且越是富有人群，这个配置比例越低。

我们说回中国，来做两个判断：

未来中国的保险和养老金市场能起来吗？

未来金融市场，比如股票和债券，能取代房产成为承载中国居民财富增长的主力吗？

我个人的判断是，保险和养老市场会有长足的进步，比如2022年11月25日，个人养老金制度就开始启动，但这需要后面的税收等各种政策配套，才能真正起作用。

股市、基金、债市等金融市场，目前看不确定性还是比较高的，近几年可能还是会跟前10年差不多，有结构性机会（比如过去10年创业板涨了260%）但很难作为要求稳妥的养老资金安排。

再看跟我们文化比较接近的日本，日本房产配置比例是非常低的——37%，他们最爱持有的是现金储蓄，占比高达35%左右，和房产差不多。再考虑到日本的特征，老龄化、低欲望、相对完善的社会保险制度，这和我们未来十年的情况有类似也有差异。

这么分析下来，我们大概率可以判断，中国中产到精英家庭，未来十年的家庭资产配置中，房产的比例会下降，但是不会也不需要下降得太快。

因为即使下降，你也没太多特别好的选择。

我跟周边朋友分析过，虽然说这种配置比例千人千面，但仍然有规律：50%-80%我认为都在合理范畴内。

除了以亿计数的富豪外，对中国中产和精英家庭来说，40%以下的房产配置比例会明显偏低，因为这意味着家庭资产中大概就1-2套房子，或者是价位偏低的房子，或者是低线城市的房子，这种配置完全有提升的空间。但超过80%也意味着家庭资产的流动性偏低，可以适当增加流动性。

02

房产组合比房产比例重要

这里要尤其强调，实际上房产的组合，比如套数、房型大小、全球城市等，比房产比例要重要的多。

这个问题有点复杂，需要个体家庭在理解底层逻辑后自己做独立判断。

举个例子，我一个朋友在北京有3套房，一个小别墅，一个大平层，一个小公寓，占家庭资产的80%左右。当时他们家想把大平层加上手里的流动资金，换成一个大别墅，这样就变成了豪华大别墅加小公寓，几乎占了家庭资产的90%以上，同时负债率也上升了。

这就是一个典型的错误配置决策，除了住到大别墅的“爽”之外，其实是家庭流动性的一次倒退。单价过高的房产流动性相对差，每个月的现金流会变得紧张；同时大别墅还面临豪宅税，也可能影响到房产价格。

这个案例在什么情况下可行？如果现有房产只占家庭资产的40%甚至更低，可以换，但更佳的策略是将小公寓换成核心城区的3-4居。为什么是3-4居呢？这也是未来相当长一段时间内房产市场上的一个趋势。

前段时间，贝壳研究院研究了2022年8和9月份限贷、限购等政策放开对房产市场的影响，一个特别显著的现象是：改善性房源的成交量上升。

济南、青岛、武汉、北京几个城市，都是1-2居的房源仍在断崖式下跌，但3-4居出现较大幅度增长。这里面有两个原因：

从需求端来看，经济下行影响了基层的购买力。这就是2020年我们曾经说过的K型分化，中间层消失。

从供给端来看，房地产哀鸿遍野，但是房价调整并不多，中低端市场出清不了，也就高端市场能稍微动弹。

如果说这样的案例过于土豪，还有不少朋友的情况更接近中产家庭的普遍状况：手里两套房，面积都不大，一套自住一套出租。有的朋友就打算“二换一”，添点钱把手里的两套房换成一套高端自住房。

这么做的问题在于，自住房有很强的消费属性，你不能把家庭财富积累（其实就是储蓄）决策和消费决策混为一谈。在自住房上加杠杆到超出自己现阶段财力的程度，其实是消费上的“踮脚摸高”。这在当下的环境里，势必要牺牲部分“储蓄”，不是说不可以，但是要认清楚，这个决策里有消费带来的效用，不能以纯经济效益衡量。

上面两个案例都有一个同样的问题，就是对自住房的消费属性和储蓄属性认知模糊，把杠杆加在了消费上。租金收入减少，房贷开支增加，流动资金减少。看上去可能大房子的价格高，名义财富值可能上升，但实际的财富效应是在下降的。

所以，房产比例高一点，低一点没那么重要，但是要慎重考虑房产怎么组合：

加杠杆要加在资产端而不是负债端；

保证流动性很重要；

在自住房上all in不算理性决策。

03

房产组合：多元不如专一

房产组合里我们再来看看国际化房产配置的问题。

前几年，一二线城市的高净值家庭酷爱配置海外房产，比如买澳大利亚、加拿大、马来西亚、泰国的房子，这两年又热衷于西班牙、葡萄牙等欧洲国家。像东南亚、西班牙这些地方的房子，普遍价格不高，在国内二线城市配置一套200平米的公寓，有时候可以在海外购置1-2套房子，更不要说一线城市了。

我身边就有这样的例子，在海外不同地方有4-5套房产。但仔细一算，这些资产全部加起来不到1000万，而且最头疼的是，这1000万带来的现金流很低，但管理成本极高，未来可能还面临出手交易困难的情况。

所以我一直有个观点，国际化房产配置本身已经是多元了，切忌双重多元，一定要专一。

专一于什么类型的房产呢？

首选肯定是几个国际大都市的核心城区。因为核心城区和非核心城区的房价判若云泥，差个三四倍是常态，高的能差到7倍左右。到目前为止，北上广深核心城区的房价比伦敦纽约还低不少，但是非核心城区的房价比他们都要高。所以你也就理解了，我为什么一再强调核心城区概念的问题。

很多人会说，问题在于我买不起伦敦纽约啊。这种情况下如果你仍然想配置海外房产，还是要遵循专一的原则。在清迈和吉隆坡各买一套，不如集中在一个地方买，而且要挑出租市场相对规范、租金相对稳定持续的地方。

这个逻辑也适用于国内房产的多元化。我就有不少朋友在多个景区城市有房，虽然我不建议过多持有景区房，但实在想持有的话，专一比多情要好点。

今天讲了很多，总结一下：

1. 未来十年的家庭资产配置中，房产的比例会有小幅下降。但整体上，对于中产家庭来说，50-80%都在合理范畴内；

2. 房产组合比房产比例更重要。在对地区、房型、套数的把握上，要更关注流动性，以及现金流的持续性和稳定性；

3. 高净值家庭如果想配置海外房产，要遵循专一的原则。这一原则也适用于配置国内景区城市的房产。